Ramon Wernsen

Perfect storm op komst voor vastgoedbeleggers

Publicatie verschenen op amweb.nl (18 april 2023), door Ramon Wernsen.

De huidige box 3-belasting is onvoordelig voor veel beleggers die vermogen hebben dat valt onder de categorie ‘overige bezittingen’. Onder deze categorie valt ook commercieel (verhuurd) vastgoed. Verder wordt vanaf 2024 mogelijk het wetsvoorstel uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel van kracht. Deze zal waarschijnlijk gaan leiden tot lagere huren en zodoende minder rendement voor vastgoedbeleggers.

Goede tijden, slechte tijden

Vastgoedbeleggers hebben wel eens betere tijden gekend. Niet alleen wordt de waarde van het vastgoed hoog forfaitair belast in box 3, daarnaast zijn ook de financieringsrentes fors gestegen en zal vanaf 2024 het wetsvoorstel uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel leiden tot lagere huren. Al met al een soort van perfect storm die ervoor zorgt dat er (particuliere) vastgoedbeleggers zijn die niet langer wachten op al het verdere onheil dat op hen afkomt en nu al hun vastgoed verkopen.

Woningmarkt

Ons land telt in totaal zo'n 4,6 miljoen koopwoningen en 3,4 miljoen huurwoningen. Van deze huurwoningen zijn er 2,3 miljoen woningen eigendom van woningcorporaties. De andere 1,1 miljoen zijn dus (huur)woningen in bezit van (particuliere) vastgoedbeleggers. Het aandeel sociale huurwoningen per gemeente verschilt sterk van 15% tot wel 45%. De laatste jaren is het aandeel sociale huurwoningen afgenomen en het aandeel vrijesectorwoningen toegenomen. Huurwoningen van woningcorporaties zijn gereguleerd. Het betreft hier voornamelijk sociale huurwoningen met een maximale huur van € 808,06 per maand (liberalisatiegrens). In de vrije sector mag een verhuurder (nog) zelf de prijs bepalen.Read more

by Ramon Wernsen

Product beoordeling: Developed Markets Dividend Leaders UCITS ETF

(Beoordeling 1F tot 5F, 1F is slecht en 5F zeer goed)

Het van oorsprong Amerikaanse fondshuis VanEck geeft Nederlandse beleggers de keuze uit 26 ETF’s, waaronder 1 dividendfonds. Bent u op zoek naar passief inkomen uit uw beleggingen? Dan is het Developed Markets Dividend Leaders UCITS ETF misschien wel iets voor u. Deze ETF met ISIN-code NL0011683594 en tickersymbool TDIV zag in 2016 het levenslicht. Het dividendrendement van deze ETF over 2022 bedroeg 4,66%. Beleggers die begin 2021 instapten, zijn goed beloond met totaalrendementen van bijna 28% in 2021 en ruim 15% vorig jaar. Van 2021 tot nu steeg het beheerde vermogen van zo’n €40 miljoen naar bijna €335 miljoen. Deze forse toename laat zien dat beleggers door de opgelopen inflatie en de renteverhogingen door centrale banken zijn geswitcht van groeiaandelen naar waarde-aandelen, en bij voorkeur die met een hoog dividend. Deze tracker belegt overeenkomstig haar benchmark, de Morningstar Developed Markets Large Cap Dividend Leaders Index, in de 100 bedrijven met de hoogste dividendopbrengst. Er is sprake van volledig fysieke replicatie. Het maximale gewicht van een aandeel bedraagt 5% en die van een sector 40%. De index wordt 2 keer per jaar herschikt. Het fonds belegd in bedrijven uit 22 landen en 11 sectoren. Op dit moment is de sector financiële dienstverlening met bijna 38% sterk vertegenwoordigd. In de top 10 van de opgenomen aandelen treffen we BNP Paribas, Allianz en The Toronto-Dominion Bank aan. Andere sectoren met een grotere weging zijn nutsbedrijven (11,6%), energie (9,7%) en basisconsumptiegoederen (8,9%). Ongeveer 20% van de onderliggende bedrijven is gevestigd in de Verenigde Staten, gevolgd door bedrijven uit Frankrijk (14,1%), Duitsland (12,1%) en Japan (11,8%). Qua regio- en sectorweging wijkt deze index sterk af van die van de MSCI World Index. De bovenstaande analyse gecombineerd met de lage kosten van 0,38% per jaar en een oog voor duurzaamheid maakt dat deze dividendaristocraat de maximale 5 F’jes verdient.
Read more

by Ramon Wernsen

Product beoordeling: Investeringsfonds Berkshire Hathaway

(Beoordeling 1F tot 5F, 1F is slecht en 5F zeer goed)

Warren Buffet, de 92-jarige miljardair met de bijnaam ‘het orakel van Omaha’, is een van de succesvolste beleggers aller tijden en staat al bijna 60 jaar aan het roer van Berkshire Hathaway. Dit conglomeraat behoort met een beurswaarde van ongeveer $725 miljard tot het op 5 na grootste bedrijf ter wereld en wordt naast Buffett geleid door de 99-jarige Charles Munger. Saillant detail: Buffet geeft kleine beleggers altijd indexfondsen als tip. Buffett en Munger beleggen in waarde-aandelen. Dit zijn bedrijven waarvan de koers substantieel onder de intrinsieke waarde ligt. Volgens hen zijn dit de pareltjes, omdat je als belegger meer krijgt dan waarvoor je betaalt. De waardeontwikkeling zorgt, samen met het dividend, voor de winsten op de lange termijn. Het actief beheerde fonds investeert 40% in beursgenoteerde en 40% in niet-beursgenoteerde bedrijven. De laatste 20% zit in verzekeraars. Daarin belegt het fonds van oudsher om zo te profiteren van de beleggingsrendementen die verzekeraars maken over hun premies. Het fonds belegt in ongeveer 50 bedrijven, maar 70% van het vermogen zit in slechts 5 beursgenoteerde bedrijven: Apple (38,2%), Bank of America (9,8%), Coca-Cola (7,7%), Chevron (7,2%) en American Express (6,4%). Volgens Buffet is Apple 'een beter bedrijf, dan welk bedrijf dan ook'. Binnen de niet-beursgenoteerde bedrijven zijn vooral nuts- en energiebedrijven opgenomen, waaronder energiecentrales en oliepijpleidingen. Het fonds keert geen dividend uit. Het doel is om de S&P 500 Index te verslaan. Kijkend naar de periode van 1965 tot en met 2022 lukt dat vrijwel altijd. Dat geldt ook over de afgelopen 3 jaren. We kunnen niet anders concluderen dat het fonds Berkshire Hathaway een interessant aandeel is met een goed trackrecord. Wel zijn de drijvende krachten flink op leeftijd en de vraag is of de opvolger(s) tot hetzelfde in staat zijn. Wikkend en wegend komen wij tot 4 F’jes.
Read more

by Ramon Wernsen