A. van Nies MFP, CFP® & R. Wernsen MFP, CFP®1

De hypotheekrenteaftrek kost de schatkist jaarlijks zo’n 11 miljard euro. Hoewel de hypotheekrenteaftrek een politiek beladen onderwerp is, is sinds de jaren 90 al een aantal maatregelen getroffen waarvan de meesten het bereik van de aftrek inperken. Maar gaat het nu dan eindelijk plaatsvinden: het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek? Politiek Nederland is verdeeld over dit onderwerp. In dit artikel alles over de (fiscale) maatregelen rondom het eigenwoningbezit en de hypotheekrenteaftrek van 1893 tot heden en de verdeeldheid van de oude en huidige politiek over dit onderwerp.

1. Inleiding

De hypotheekrenteaftrek in combinatie met andere overheidsstimulerende maatregelen heeft het eigenwoningbezit drastisch doen stijgen in de afgelopen 50 jaar. Momenteel is bijna 60% van alle huizen een koopwoning, waar dit begin jaren zeventig nog maar 35% was. Tegelijkertijd zien we ook dat de huizenprijzen vele malen harder zijn gestegen dan de lonen. Hierdoor en door de toename van de bevolking, de toename van eenpersoonshuishoudens en het achterblijven van de bouw van (betaalbare) huizen, zijn woningen al langere tijd onbetaalbaar geworden voor met name starters. De gemiddelde huizenprijs is in tien jaar tijd verdubbeld en bedraagt gemiddeld bijna een half miljoen euro. Voor diegenen die hun huis nog in guldens hebben gekocht, dit is omgerekend ongeveer 1,1 miljoen gulden.

2. Wijzigingen rondom eigen woning en hypotheek: periode 1893-2025

In de afgelopen meer dan 130 jaar hebben er al veel wijzigingen plaatsgevonden rondom de eigen woning en de eigenwoninglening (hypotheek). Hierna de belangrijkste gebeurtenissen op een rij waarbij we ons vooral richten op de wijzigingen in de afgelopen 25 jaar.

1. Pioniersfase (1893–1956)

  • 1893 — Invoering huurwaardeforfait (‘huurwaarde’) via Wet Vermogensbelasting 1892. Compensatieregeling ontstaat die later uitgroeit tot renteaftrek.
  • 1914 — Wet op de Inkomstenbelasting 1914: formalisering hypotheekrenteaftrek.
  • 1956 — Start Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

2. Regulerings- en stimuleringsfase (1970–1990)

  • 1974 — Verhoging huurwaardeforfait.
  • 1979–1995 — Premiekoopregeling A/B-woningen: subsidieregeling om koopwoningen betaalbaar te maken.
  • 1997 — Grote aanscherping renteaftrek: rente alleen aftrekbaar voor financiering eigen woning; consumptieve rente vervalt.


3. Modernisering en herzieningen (2000–2014)

  • 2000–2001 — Wet Bevordering Eigenwoningbezit; invoering 30-jaarstermijn voor renteaftrek.
  • 2001 — Overgangsrecht voor bestaande hypotheken (renteaftrek tot 2031).
  • 2004 — Invoering bijleenregeling: overwaarde verplicht in nieuw huis; extra leningdeel niet aftrekbaar.
  • 2005 — Invoering Wet Hillen: bij geen of zeer lage hypotheek geen belasting via eigenwoningforfait (afbouw start 2019).
  • 2007 — Invoering gedragscode hypothecaire financieringen.
  • 2008 — Invoering banksparen (SEW/BEW).
  • 2011 — Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen: max. 50% aflossingsvrij; max. 110% LTV. dalend naar 100%.
  • 2011–2012 — Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting naar 2% (permanent vanaf 2013).
  • 2013 — Voor nieuwe hypotheken geldt: renteaftrek alleen bij volledige aflossing binnen 30 jaar (annuïtair/lineair).
  • 2013 — Afschaffing diverse stimuleringsregelingen voor starters.
  • 2014 — Start jaarlijkse beperking van maximale aftrekpercentages.

4. Hedendaagse aanpassingen (2018–2031+)

  • 2018 — Max. hypotheek 100% LTV; kosten koper niet meer mee te financieren.
  • 2019 — Start afbouw Wet Hillen (afschaffing in 30 jaar).
  • 2020–2023 — Versnelde afbouw aftrekpercentages richting basistarief (~37%).
  • 2021 — Startersvrijstelling overdrachtsbelasting (0%).
  • 2024 — Definitieve afschaffing jubelton.
  • 2031 — Einde renteaftrek voor veel hypotheken van vóór 2001 door 30-jaarstermijn; verplaatsing naar box 3 mogelijk.

5. Toekomst (indicatief)

  • 20xx — Eventuele volledige afschaffing hypotheekrenteaftrek in politieke discussies.

3. Geschiedenis en politieke verdeeldheid

Aan het einde van de 19de eeuw was het nog niet gebruikelijk om loon en inkomsten te belasten op de wijze waarop dit nu gebeurt.2 Accijnzen en importtarieven waren de belangrijkste inkomstenbronnen voor de overheid. In 1892 stelde de toenmalige Minister van Financiën Nicolaas Pierson de ‘Wet op de Vermogensbelasting 1892’ voor, die een jaar later werd ingevoerd. Daarin werd vermogen gezien als een inkomstenbron, die belast kon worden. Hierbij gold de eigen woning ook als een bron van inkomsten. De hypotheekrenteaftrek zoals wij die tegenwoordig kennen – waarbij betaalde rente kan worden afgetrokken van andere inkomsten – ontstond met de invoering van de Wet op de inkomstenbelasting 1914. De eigenaar ontleende woongenot aan zijn woning en verdiende zo een fictieve of impliciete huur. Het forfaitair rendement was in die tijd vastgesteld op 4%, maar is later substantieel verlaagd.

Na de oorlog was het adagium dat eigenwoningbezit bijdroeg aan de ‘woonbeschaving’ en emancipatie. Het zou bevorderlijk zijn voor verantwoordelijkheidsgevoel, spaarzin, properheid en de gezinsstabiliteit. Vooral de toenmalige partijen KVP en ARP maakten zich sterk voor het eigenwoningbezit.3 Daarentegen zag de PvdA meer in gemeenschappelijk woningbezit door woningbouwverenigingen en woningcorporaties.

In 1945 bestond maar 28% van de woningvoorraad uit koophuizen. Banken verstrekten geen hypotheken met volledige dekking: wie wilde kopen, moest een derde zelf betalen. Om het kopen van een eigen huis toch voor meer mensen bereikbaar te maken, werden bouwspaarkassen opgericht, waar mensen tegen hoge rentes konden sparen voor de bouw voor een woning. Het effect op de toename van het eigenwoningbezit bleef echter minimaal.

In 1956 werd de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) ingevoerd. Een garantie van de overheid om de hypotheek af te lossen als de eigenaar die niet meer kon betalen. Hierdoor leenden banken sneller geld uit. Het eigenwoningbezit nam hierdoor langzaam toe. In een kwart eeuw met ongeveer 7%. In 1971 was 35% van de woningen een koopwoning. In de jaren 70 probeerde de overheid het eigenwoningbezit verder te stimuleren door het verstrekken van subsidies voor mensen met lage inkomens.4

In 1974 werd het huurwaardeforfait verhoogd van 1 naar 1,3% van de waarde in bewoonde staat. Het doel daarvan was om eigenwoningbezitters met hogere inkomens extra te belasten. Daarnaast werden vanaf 1974 premieregelingen ingevoerd om eigenwoningbezit te stimuleren. De hypotheekrenteaftrek bleef onveranderd en was gemotiveerd op fiscale gronden en niet om het eigenwoningbezit te stimuleren. Banken leenden vanaf de jaren 70 ook steeds meer geld uit voor de hypotheek, tot wel 120 tot 130% van de woningwaarde. Dat leek met snel stijgende lonen en huizenprijzen geen probleem, maar dat werd het wel met de tweede oliecrisis in 1978. De rente en hiermee de hypotheekrente steeg flink in die jaren en de gemiddelde huizenprijs daalde fors van ongeveer € 90.000 in 1978 naar zo’n € 60.000 in 1982.

Na een eerdere introductie van de levenhypotheek, werd eind jaren tachtig de spaarhypotheek – als een soort verbeterde levenhypotheek – en aflossingsvrije hypotheek geïntroduceerd door de financiële instellingen. Een paar jaar later volgde de beleggingshypotheek en vanaf 1993 werden tweede inkomens ook deels meegeteld voor het bepalen van de maximale hypotheeksom. De gedachte dat de hypotheekrenteaftrek een instrument was om eigenwoningbezit te stimuleren, werd echter pas gemeengoed vanaf de jaren 90. Ook de PvdA ging eigenwoningbezit stimuleren, terwijl daarvoor juist de sociale huursector werd gestimuleerd. Inmiddels bestond de helft van de woningvoorraad uit koopwoningen. Huurwoningen werden door corporaties zelfs te koop aangeboden. In 2000 verklaarde staatssecretaris Remkes (VVD) te streven naar 65% koopwoningen in 2010. Op gezamenlijk initiatief van PvdA, VVD, CDA en D66 werd de Wet bevordering eigenwoningbezit aangenomen, zodat ook lagere inkomensgroepen subsidie konden krijgen bij het kopen van een huis.

Hoewel de hypotheekrenteaftrek een politiek beladen onderwerp is, zijn sinds de jaren 90 al een aantal maatregelen getroffen waarvan de meesten het bereik van de aftrek enigszins inperken. Vanaf 1997 is de rente op leningen met consumptieve doeleinden, zoals een boot, auto of beleggingsrekening, niet meer aftrekbaar.

Met de belastingherziening in 2001 is de hypotheekrente alleen aftrekbaar op de aankoop en onderhoud van het hoofdverblijf van de eigenaar en niet meer op een tweede woning. Daarnaast werd ook de aftrek van de hypotheekrente op maximaal 30 jaar gezet. Een derde maatregel is dat de rente van de Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) niet meer aftrekbaar is voor het gedeelte dat niet voor aflossing van de hypotheek gebruikt wordt. De KEW valt in box 1 (net zoals de hypotheekrenteaftrek) en komt belastingvrij tot uitkering als deze aan de voorwaarden voldoet.

In 2004 wordt de bijleenregeling ingevoerd. Deze zorgt ervoor dat de overwaarde (verkoopwinst) bij verkoop in mindering moet worden gebracht op de nieuwe hypotheek, anders is de rente op dat deel van de hypotheek niet meer aftrekbaar. In 2005 wordt de Wet Hillen ingevoerd. Eigenwoningbezitters hoeven geen belasting over het eigenwoningforfait meer te betalen als ze geen aftrek of een hypotheekrenteaftrek kleiner dan het forfait hebben. Dat is juist geen beperking van de aftrek.

In 2008 worden de Spaarrekening Eigen Woning (SEW) en het Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW) ingevoerd. De rekeninghouder spaart nu op een geblokkeerde rekening voor de aflossing van de eigenwoningschuld, waarvan het saldo niet onder box 3 van de inkomstenbelasting valt. De omvang van het eigenwoningforfait was tot 2008 gemaximeerd. Sinds 2009 kent de bijtelling van het eigenwoningforfait geen maximum. Bij dure woningen betekent dit dat er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken.

Sinds 2010 is er ook een staffel voor het eigenwoningforfait. Bij hogere WOz-waardes gaat het percentage fors omhoog, waardoor er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken. Dit wordt ook wel de villabelasting genoemd. In 2010 is ook de Goedkoperwoningregeling ingevoerd die verplicht dat altijd de volledige overwaarde op de nieuwe hypotheek in mindering moet worden gebracht. Bij de bijleenregeling uit 2004 was de uitzondering gemaakt dat als iemand goedkoper ging wonen, de rente op de omvang van de oude hypotheekschuld kon worden afgetrokken en niet de nieuwe hypotheek minus de overwaarde. Het kabinet Rutte-I heeft in juli 2011 de overdrachtsbelasting verlaagd naar 2%.

Al deze maatregelen hadden gemiddeld genomen geen grote gevolgen op de aftrekbaarheid van de hypotheekrente, maar hielpen wel om meer extreme vormen van hypotheekrenteaftrek in te dammen. Het Begrotingsakkoord tussen VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie in 2012 was een kentering. Dat akkoord is geïmplementeerd in de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning en bevat de volgende maatregelen. Vanaf 2013 is voor nieuwe hypotheken de rente alleen aftrekbaar als de hele hypotheek minstens annuïtair wordt afgelost in 30 jaar. De vrijstelling voor de kapitaalverzekeringen wordt afgeschaft voor nieuwe gevallen. Vanaf 2013 wordt de maximale hypotheekschuld in zes jaarlijkse stappen van 1% verlaagd van 106 naar 100% van de woningwaarde – Loan To Value (LTV) – in 2018. Dit is de LTV-maatstaf. Ook werd bepaald dat de overdrachtsbelasting permanent 2% blijft. Deze maatregelen bouwen voort op de voorgestelde maatregelen van het toenmalige Catshuispakket. Daarbij werd nog een hypotheekrenteaftrek van 35 jaar en een verlaging van de LTV per 2015 overeengekomen. Structureel zouden deze maatregelen een lastenverzwaring van € 5,6 miljard betekenen (geldt voor Catshuispakket). Deze lastenverzwaring zou ook worden teruggesluisd.

Het woonakkoord tussen kabinet Rutte-II en een aantal politieke partijen bevat een aantal maatregelen die de bouw en daarmee de werkgelegenheid stimuleren, energiebesparing bevorderen, starters helpen en scheefwonen tegengaan. Ook verzacht het de effecten van de oorspronkelijke voorstellen uit het regeerakkoord Rutte-II voor de woningmarkt. In het woonakkoord van kabinet Rutte-II werden de volgende maatregelen over het eigen huis afgesproken. De rente op de restschuld, die mogelijk ontstaat bij de verkoop van een woning, wordt voor maximaal vijf jaar aftrekbaar. De maatregel gold vanaf 2013 tot en met 2017. Het maximumpercentage waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, i.c. een hypotheekrenteaftrek-beperking, wordt in 28 jaar afgebouwd naar 38%. De opbrengst wordt budgettair neutraal teruggesluisd.

Naast de hypotheek, die in 30 jaar moet worden afgelost, kan een tweede lening afgesloten worden tot 50% van de woningwaarde. Deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belasting (de Blok-hypotheek). Sinds 1 januari 2019 wordt de Wet Hillen weer afgeschaft. Hiermee wordt de aftrek voor de kleine woningschuld over 30 jaar afgebouwd. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33%. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.

In 2018 wordt de hypotheekrenteaftrekbeperking versneld doorgevoerd:

  • 2018: verlaging met 0,5 procentpunt tot 49,5%;
  • 2019: verlaging met 0,5 procentpunt tot 49%;
  • 2020: verlaging met 3 procentpunt tot 46%;
  • 2021: verlaging met 3 procentpunt tot 43%;
  • 2022: verlaging met 3 procentpunt tot 40%;
  • 2023: verlaging met 3 procentpunt tot 37%;
  • 2024: 36,97%;
  • 2025: 37,48%;
  • 2026: 37,56%;
  • 2027: ?%.

4. Bouwstenen voor hervorming

In 2020 verscheen het rapport ‘Bouwstenen voor een beter belastingstelsel’. Daarin wordt geconcludeerd dat de huidige fiscale behandeling van de eigen woning ‘complex, ondoelmatig en op termijn onhoudbaar’ is.
De adviesopties in het rapport waren:

  • Overheveling naar box 3 – De woning wordt belast als vermogen, met een hoge vrijstelling voor doorsnee huiseigenaren.
  • Defiscalisering – De woning verdwijnt volledig uit de belasting, dus geen aftrek én geen bijtelling.
  • Vereenvoudiging binnen box 1 – Behoud van het huidige systeem, maar eenvoudiger: minder regels, aftopping van de aftrek, en afschaffing van de bijleenregeling.
  • De zogeheten jubelton – de hoge schenkingsvrijstelling voor woningkoop – werd in lijn met deze aanbevelingen in 2024 afgeschaft.

5. Ontwikkeling huizenprijzen

In de afgelopen 50 jaar zijn de huizenprijzen veel sterker gestegen dan de gemiddelde bruto-inkomens van huishoudens. Nam het gemiddelde bruto-inkomen toe met gemiddeld ongeveer 3% per jaar, stegen de woningprijzen met bijna 5% per jaar. Waar het lange tijd nog mogelijk was om met drie tot vier keer het bruto-inkomen een woning te kopen is tegenwoordig een factor 10 nodig. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de totale hypotheekschuld fors is opgelopen.5

Verder is de huizenvoorraad achtergebleven bij de stijging van de bevolking en dan ook de verdubbeling van het aantal eenpersoonshuishoudens. Op dit moment bedraagt het tekort aan huizen tussen de 375.000 en 400.000 wat neerkomt op ongeveer 4,5% van de totale woningvoorraad. zie tabel.

6. Politieke verdeeldheid anno 2025

De meningen over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek lopen sterk uiteen:

  • VVD, NSC en Forum voor Democratie willen de HRA behouden.
  • D66, GroenLinks-PvdA en ChristenUnie pleiten voor een geleidelijke afschaffing.
  • SP wil alleen de aftrek voor duurdere woningen beperken.
  • CDA en BBB kiezen voor behoud, maar met vereenvoudiging.

7. Huizenprijzen onder druk

De hypotheekrenteaftrek heeft jarenlang bijgedragen aan stijgende woningprijzen. Door het fiscale voordeel konden kopers meer lenen. De prijzen stegen in 50 jaar gemiddeld met 5% per jaar, terwijl inkomens slechts met 3% toenamen. Waar in de jaren 70 een woning drie tot vier keer het jaarsalaris kostte, is dat nu gemiddeld tien keer.

8. Wat brengt de toekomst?

Een volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek lijkt politiek riskant, maar feitelijk is de afbouw al in gang gezet. Het aftrektarief daalt jaarlijks, het eigenwoningforfait stijgt, en de Wet Hillen verdwijnt langzaam uit beeld. Daarmee neemt het verschil tussen huurders en kopers af – precies wat beleidsmakers beogen. Een alternatief dat regelmatig opduikt, is overheveling van de eigen woning naar box 3. Critici waarschuwen echter dat dit tot forse lastenverzwaring kan leiden voor huiseigenaren met hoge leningen.

9. Conclusie

De hypotheekrenteaftrek begon als logische compensatie, maar groeide uit tot een ingewikkeld en duur stelsel. Elke hervorming bracht nieuwe regels met zich mee, waardoor de regeling steeds complexer werd. Toch is het einde waarschijnlijk slechts een kwestie van tijd. De afbouw gaat geleidelijk, maar onafwendbaar. zoals het rapport ‘Bouwstenen’ al stelde: ‘Het is niet de vraag óf de hypotheekrenteaftrek verdwijnt, maar wanneer.’

Informatie: info@ramonwernsen.nl

Bronnen

1 Angelo van Nies MFP, CFP® werkt als zelfstandig financieel planner voor ARX Financiële Dienstverlening. Ramón Wernsen MFP, CFP® is zelfstandig financieel- en vermogensplanner en eigenaar van Financial Planning 4 All.
2 Bron: CPB-Achtergronddocument (30 juni 2016): Politiek economische analyse van groei en beperking hypotheekrenteaftrek.
3 De ARP was een christendemocratische, protestantse partij. In 1980 ging de ARP met KVP en CHU op in het CDA.
4 Tussen 1979 en 1995 was er de premiekoopregeling. Premie A- en B-woningen waren door de Nederlandse overheid ingestelde koopwoningen met een subsidie in de jaren 70 en 80, om de woningmarkt betaalbaarder te maken. Premie A-woningen waren bedoeld voor lagere inkomensgroepen met een inkomensafhankelijke premie, terwijl de hoogte van de premie bij Premie B-woningen afhing van de stichtingskosten.
5 De hypotheekschuld bedraagt ruim € 850 miljard. Dit komt neer op ongeveer 77% van het bruto binnenlands product (bbp). Nederland loopt hiermee voorop in Europa qua hypotheekschuld per hoofd van de bevolking.