Tien misverstanden over de eigen woning en de hypotheek


Bijdrage voor het Vakblad De Hypotheekadviseur, nummer 5 2019 (oktober 2019), uitgever Wolters Kluwer

Net als het weer en de politiek, heeft ook iedereen een mening over hypotheken. Als iemand een woning gaat kopen, krijgt hij van alle kanten goed advies van ervaringsdeskundigen, zoals familie, vrienden en de buurman. Helaas zijn er nog wel wat hardnekkige misverstanden. De belangrijkste tien daarvan treft u in dit artikel aan.

1. Een eigen woning is altijd een goede investering

Veel huiseigenaren gaan er altijd van uit dat de woning die zij kopen een goede investering is. Met andere woorden, dat zij bij een toekomstige verkoop meer dan de koopsom terugkrijgen. Lange tijd was dat ook het geval. In het verleden zijn in ons land de prijzen van koopwoningen over een zeer lange periode fors in prijs gestegen. Een koopwoning wordt daarom door veel mensen gezien als een goede investering. De factoren die zorgden dat de woningprijzen stegen zijn echter veranderd. De huizenprijzen stegen – met enige korte onderbrekingen – sinds eind jaren tachtig door een bijzondere mix van soepeler wetgeving en leenvoorwaarden en de historisch lage hypotheekrente. Daarnaast zorgden nieuwe hypotheekvormen zonder aflossing ervoor dat huizenkopers veel meer konden lenen dan in de decennia daarvoor.

Anno 2019 is de situatie anders. De aflossingsvrije hypotheekvormen zijn niet meer aantrekkelijk voor starters nu de betaalde rente over deze hypotheekvorm voor hen niet langer aftrekbaar is. Ook de wet- en regelgeving is minder soepel. En hoewel het lastig is om in te schatten wat de rente gaat doen in de komende jaren, verwachten analisten dat deze eerder zal stijgen dan dat deze verder daalt. Het rendement op de eigen woning is daardoor naar verwachting minder dan in de afgelopen tien jaar. Zeker na aftrek van de kosten voor onderhoud en de hypotheekrente.

Dat een eigen woning over een jaar of tien, vijftien veel meer waard is dan de koopsom is dus helemaal niet zo vanzelfsprekend. Zeker niet als we rekening houden met de regionale verschillen. De ontwikkeling van de huizenprijzen in de Randstad is niet vergelijkbaar met de ontwikkeling van de huizenprijzen in de rest van het land. In het afgelopen jaar nam de gemiddelde prijs van een woning in Amsterdam bijvoorbeeld met meer dan 17 procent toe, de gemiddelde prijsstijging in Nederland is 6,5 procent, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Die tweedeling is ontstaan door de aantrekkingskracht van de Randstad, onder andere door de voorzieningen, de zorg en de werkgelegenheid. Read more

Uit de praktijk van een financieel planner: de lusten en lasten van een aflossingsvrije hypotheek


Publicatie op ffp.nl, 08-10-2019, door Ramon Wernsen

Het opstellen van een financieel plan is onderdeel van de werkzaamheden van een financieel planner. In dit plan wordt duidelijk of u als cliënt uw besproken wensen en doelstellingen kunt realiseren en hoe u uw financiële vraagstukken het beste kunt oplossen. Een financieel plan moet echter ook nog uitgevoerd worden. Daarnaast is een regelmatige update van belang. Door uw financieel planner bij de uitvoering van het financieel plan te betrekken, kan hij mogelijk veel geld voor u besparen.

Aflossingsvrije hypotheek
Onderdeel van het financieel plan dat ik voor een van mijn klanten heb gemaakt was de vraag hoe om te gaan met de bestaande aflossingsvrije hypotheek. Immers over een aantal jaren zal de looptijd van dertig jaar aflopen. Dit kan betekenen dat de geldverstrekker de betreffende hypotheek mag opvragen. Banken mogen dat doen, zeker als een verlenging van de hypotheek financieel niet meer verantwoord is. Het klinkt tegenstrijdig, maar ook huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek moeten hun hypotheek vroeg of laat aflossen. Daarnaast is er (gerekend vanaf 2001) recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek. In 2031 zal hierdoor voor het eerst sprake zijn van huishoudens die de lasten niet kunnen opbrengen. Vooral diegenen met een grote aflossingsvrije hypotheek en een klein pensioen lopen risico. Als de hypotheeklasten niet worden betaald, kan de bank uiteindelijk zelfs overgaan tot uithuiszetting.

Voor- en nadelen
Ik besprak met mijn cliënt de voor- en de nadelen van deze hypotheekvorm. Een belangrijk voordeel is dat de maandelijkse woonlasten laag zijn. Dit terwijl mijn klant wel maximale hypotheekrenteaftrek heeft en flexibel is in zijn aflossingen. Nadelen zijn er echter ook. Op korte termijn betreft het hier een goedkope oplossing, maar op de langere termijn betreft het een dure optie. Immers, mijn klant blijft tot in lengte der dagen rente betalen zonder dat de schuld in nominale zin minder wordt. Verder zal de hypotheek ooit moeten worden afgelost.Read more

LIVE op LinkedIn – Hoe zet je slim geld opzij voor je (klein)kinderen?


Vandaag (4 oktober) als financieel planner in de studio bij RTL Z in het programma Kijkers aan Z. Dit keer met als onderwerp ‘Hoe zet je slim geld opzij voor je (klein)kinderen? Zie tv-uitzending van vrijdag 4 oktober.

Bekijk hier de video

Het (nieuwe) huwelijksvermogensrecht


De invloed van relatievormen op financiële planning.

Dit boek beschrijft het (nieuw) huwelijksvermogensrecht en de invloed van relatievormen op financiële planning. In de tekst treft u vele verwijzingen aan naar relevante wetsartikelen en rechtspraak.

De relatievorm zou het startpunt moeten zijn binnen de financiële planning. In de praktijk blijkt dat slechts weinig gehuwde, geregistreerde of samenwonende partners weten wat zij met elkaar hebben afgesproken en wat de gevolgen hiervan zijn. Binnen de financiële planning is het dan ook belangrijk om dit te beschrijven en te toetsen of dit (nog) wenselijk is. Dit kan betekenen dat het aanpassen van de verschillende voorwaarden een goed en noodzakelijk advies kan zijn.

Ieder mens krijgt gedurende zijn leven te maken met veranderingen die ook financiële en juridische gevolgen hebben. Zo houden niet alle relaties stand en is scheiden ook een levensgebeurtenis waar serieus rekening gehouden mee moet worden. Ditzelfde geldt ook voor vroeger dan verwacht overlijden van onszelf, onze partner of onze kinderen. Ook deze onverwachte levensgebeurtenissen spelen een belangrijke rol binnen de financiële planning. De vraag die beantwoord moet worden is: wat betekent een van deze onverwachte gebeurtenissen voor de financiële positie van een van of beide partners. Kan in het geval van overlijden de (overgebleven) partner nog blijven voorzien in een bepaald uitgavenpatroon en kan deze persoon in de woning blijven wonen? En wat zijn de financiële gevolgen van een echtscheiding?

Steeds meer beroepen tonen belangstelling voor financiële planning. Daarom is deze uitgave niet alleen interessant voor de financieel planner maar ook voor de accountant, belastingadviseur, estate planner, private banker, echtscheidingsadviseur, hypotheekadviseur en beleggingsadviseur.

Ons boek ‘Het (nieuwe) huwelijksvermogensrecht’ ligt binnenkort in de winkel of worden besteld via de verschillende webshops zoals bol.com.

Bestellen >

De box 3-hypotheek als planningsoplossing voor uw vermogende klant


bron: Vakblad Financiële Planning, nummer 9 2019 (september 2019), uitgever Wolters Kluwer

De eigenwoningschuld wordt standaard belast in box 1 en de rente hierover is na verrekening met het eigenwoningforfait onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar in dezelfde fiscale box tegen maximaal 49 procent (2019). Gelet op de huidige lage rente en de verdere versobering van de hypotheekrenteaftrek in box 1 kan het voor een deel van uw klanten financieel aantrekkelijker zijn om de lening in box 3 te laten vallen. De besparing aan vermogensrendementsheffing in box 3 is dan hoger dan de teruggave aan hypotheekrenteaftrek in box 1.

De eigen woning valt standaard in box 1 van de Wet Inkomstenbelasting 2001 (hierna Wet IB). Wat allemaal onder het begrip eigen woning wordt verstaan wordt beschreven in artikel 3.111 van de Wet IB. De belastbare inkomsten uit de eigen woning zijn de voordelen uit eigen woning verminderd met de op die voordelen drukkende aftrekbare kosten (zie art. 3.110 Wet IB). De voordelen die samenhangen met het bezit van een eigen woning zijn belast en de kosten die op de eigen woning betrekking hebben zijn aftrekbaar in box 1. Onder de voordelen vallen het eigenwoningforfait (zie art. 3.112 Wet IB) en een eventueel belast rentebestanddeel in een, voor 2013, afgesloten kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning. De aftrekbare kosten die betrekking hebben op een eigen woning staan vermeld in art. 3.120 Wet IB. Hieronder vallen onder andere de rente van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld.

Inkomsten uit de eigen woning

De inkomsten uit de eigen woning worden forfaitair vastgesteld en bedragen een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning van uw klant (zie art. 3.112 Wet IB). De komende jaren zullen de percentages wijzigen. Voor de meeste woningen in ons land betekent dit een daling, voor de woning met een WOZ-waarde boven de 1.080.000 euro echter is dit niet het geval (zie figuur 1).

Download de pdf en lees verder

Voorkom de klassieke fouten bij een scheiding


Publicatie op ffp.nl, 10-09-2019, door Ramon Wernsen

Een echtscheiding brengt het huwelijk terug tot een zakelijke transactie. In plaats van een gezamenlijke toekomst heeft ieder nu weer een eigen doel, ook financieel. Dat levert nieuwe kansen op, maar kan tussen ex-partners ook voor grote ruzies over geldzaken zorgen. Gemiddeld scheiden jaarlijks tussen de 30.000 en 35.000 stellen. Daarnaast gaan in diezelfde periode zo’n 70.000 samenwoners uit elkaar.

Hierna vijf klassieke fouten die ik als financieel planner in mijn dagelijkse adviespraktijk tegenkom en waarvoor ik mijn scheidende cliënten probeer te behoeden.

1. Niet inschakelen van een specialist
Het eerste punt is dat geen echtscheidingsspecialist en/of financieel planner wordt ingeschakeld. Dit is meestal wel nodig. Even snel online scheiden of via een snelle indiening door een advocaat betekent veelal dat belangrijke fiscale, financiële en juridische stappen vergeten worden. Na een scheiding kan een onverwachte belastingaanslag, een verkeerd berekende alimentatie of vermogensdeling of een verkeerd uitpakkende omgangsregeling ongewenste gevolgen hebben. En probeer het dan maar eens terug te draaien.

2. Zich laten verleiden tot een vechtscheiding
Het tweede punt kan zijn dat de ex-partners in een vechtscheiding terechtkomen. Een vechtscheiding kost veel negatieve energie, duurt onnodig lang en kost zodoende veel meer geld. Bij veel vechtscheidingen zijn de kinderen het onderwerp van de strijd. Zij worden dan ook vaak als machtsmiddel ingezet onder het mom: ‘als jij niet toegeeft, mag je de kinderen niet zien’. Een scheiding die niet goed verloopt kan kinderen voor het leven tekenen. Een specialist, zoals de gecertificeerd financieel planner, kan u helpen om een vechtscheiding te voorkomen.Read more

Budgetteren is niet saai, maar spannend!


Publicatie op ffp.nl, 13-08-2019, door Ramon Wernsen


Ze zeggen wel eens dat je je geld maar één keer kunt uitgeven. Een cliché, maar wel heel waar. Door met een stofkam door uw uitgaven heen te gaan kunt u veel geld besparen zonder dat het van invloed is op uw levenskwaliteit.

Een budget is een uitgeefplan
Wilt u meer grip op uw uitgaven, dan kunt u overwegen met een budget te gaan werken. Een budget klinkt als een dwangbuis. Het is echter vooral een middel om ervoor te zorgen dat u geld uitgeeft op de manier die u voor ogen hebt. En dat het niet ongemerkt tussen uw vingers door glipt. Uw financiën zijn immers pas goed geregeld als u weet hoeveel geld er binnenkomt en hoeveel eruit gaat. Veel mensen hebben niet of nauwelijks inzicht in hun inkomsten en uitgaven. Zo houdt slechts 20 procent van de huishoudens een online huishoudboekje bij, weet het Nibud. Budgetteren is voor de meeste mensen net zoiets als afvallen of sporten. Niet echt leuk om te doen, wel nodig. En iets wat niet leuk is om te doen, is moeilijk vol te houden. Dit is jammer, want waar u bij sporten en afvallen pas op de lange termijn resultaat ziet, is het resultaat bij budgetteren direct zichtbaar. U houdt meteen meer geld over.

Plan uw uitgaven
Er zijn uiteenlopende manieren om te budgetteren. Een budget is feitelijk niets anders dan een vooraf opgesteld plan voor uw uitgaven. De meeste mensen starten met een jaarbudget. Daarin worden de inkomsten en uitgaven verzameld en per maand berekend. Zo weet u wat u gemiddeld per maand kwijt bent. Een dergelijk budget geeft inzicht in uw lasten, maar is in de praktijk niet altijd praktisch. Het jaarbudget gaat uit van ideale maanden waarin de uitgaven het gemiddelde vormen van alle uitgaven in een jaar. Zulke maanden komen zelden voor, omdat inkomsten en zeker uitgaven variëren.Read more

Help uw klant aan een toekomstbestendige hypotheek (slot)


Publicatie in Vakblad De Hypotheekadviseur, nummer 4-2019 (uitgeverij Wolters Kluwer), door Ramon Wernsen. Lees ook deel 1 van dit artikel.

De beroemde Griekse filosoof Aristoteles zei het al: ‘Het is waarschijnlijk, dat er onwaarschijnlijke dingen zullen gebeuren.’ Het is belangrijk voor u als adviseur om uw klanten te wijzen op de risico’s rond de hypotheek die zij hebben of willen afsluiten.

Met dit alles moet rekening worden gehouden als uw klant een woning koopt en een hypotheek bij u afsluit. Uw klant gaat immers een financiële verplichting van lange duur aan. Bij het afsluiten van een hypotheek is het belangrijk dat u uw klanten enerzijds beschermt tegen grote financiële risico’s, anderzijds moet de hypotheek de klant voldoende flexibiliteit bieden als zijn omstandigheden veranderen. In het vorige nummer is het schaderisico uitgebreid aan bod gekomen. In dit artikel gaan we allereerst in op de inkomensrisico’s, zoals arbeidsongeschiktheid en werkloosheid en vervolgens op het restschuldrisico.


Arbeidsongeschiktheid

Als uw klant niet meer kan werken door een ernstige ziekte of een ongeval, daalt meestal zijn inkomen. In het ergste geval kan hij dan zijn hypotheek niet meer betalen. Bij het afdekken van dit risico maken geldverstrekkers traditioneel onderscheid tussen ondernemers en werknemers. In de praktijk is dit onderscheid achterhaald, nu steeds meer mensen op flexibele contracten werken of een loondienst combineren met het ondernemerschap.
Voor werknemers zijn er bij een inkomensterugval voorzieningen getroffen door de werkgever en daarna door de overheid. In de praktijk zijn die regelingen veelal niet toereikend. Voor ondernemers zijn er geen overheidsvoorzieningen, zij moeten zichzelf zelf indekken tegen inkomensdalingen. Hiervoor kunnen zij bijvoorbeeld – via u als adviseur – een arbeidsongeschiktheidsverzekering afsluiten.
De geldverstrekker kan uw klant niet verplichten een verzekering af te sluiten. Wel kan een verzekering de kans dat uw klant een hypotheek krijgt vergroten. Het risico van wanbetaling voor de geldverstrekker daalt immers.


Werknemers

Jaarlijks raken gemiddeld 47.000 mensen arbeidsongeschikt, door ziekte of een ongeval. In de eerste twee jaar van hun arbeidsongeschiktheid zorgt de werkgever voor inkomen. Dit is meestal 100 procent van het inkomen in het eerste jaar en 70 procent in het tweede jaar.

Read more

Wat betekent het pensioenakkoord voor u?


Publicatie op ffp.nl, 13-08-2019, door Ramon Wernsen

Inmiddels twee maanden terug is het nieuwe pensioenstelsel akkoord bevonden. Voordat de discussie hierover na de vakantieperiode weer in alle hevigheid losbarst, hierbij de belangrijkste wijzigingen uit het pensioenakkoord nog een keer opgesomd. Wat betekenen de voorgenomen pensioenwijzigingen voor u?

Het nieuwe voorgestelde pensioenstelsel is moderner en persoonlijker dan het huidige. De overstap hiernaar zal grote gevolgen hebben voor alle huidige pensioenovereenkomsten. Deze moeten allemaal worden aangepast. Naast wijzigingen voor uw ouderdomspensioen wijzigt ook de AOW-leeftijd. Hierna volgen de belangrijkste wijzigingen uit het pensioenakkoord.

AOW-leeftijd
De AOW-leeftijd is op dit moment 66 jaar en 4 maanden. In het nieuwe pensioenakkoord is afgesproken dat deze AOW-leeftijd tot 2021 niet omhooggaat. Vanaf 2022 zal de AOW-leeftijd stijgen naar 66 jaar en 7 maanden, in 2023 naar 66 jaar en 10 maanden en in 2024 naar 67 jaar. Daarna zal de stijging van de AOW-leeftijd gekoppeld worden aan de levensverwachting.

Vroegpensioen
Als u nu met vroegpensioen gaat moet uw werkgever een boete betalen aangezien het kabinet eerder stoppen met werken wil ontmoedigen. In het principe pensioenakkoord is afgesproken dat met ingang van 2021 uw werkgever deze boete niet hoeft te betalen wanneer u drie jaar voor uw AOW-leeftijd met pensioen gaat en u maximaal 19.000 euro bruto per jaar ontvangt.Read more

Tweede huis: vakantie of belegging?


Publicatie op ffp.nl, 16-07-2019, door Ramon Wernsen

Vooral in de zomermaanden dromen veel mensen er wel eens van, een tweede huisje in het bos of aan zee. Nederland kent steeds meer luxe vakantieparken waar u een vakantiewoning kunt kopen. De aanschaf van een vakantiewoning lijkt een goede belegging. Behalve dat u er even lekker tot rust kunt komen, levert uw investering ook nog een mooi rendement op uit de verhuur ervan. Echter om een weloverwogen beslissing te nemen is het goed om eerst alle voor- en nadelen op een rij te hebben.

Totaalrendement
Net als bij ander vastgoed bestaat het totaalrendement van een vakantiehuis uit twee delen: de huuropbrengsten en de mogelijke waardegroei die wordt gerealiseerd bij verkoop in de toekomst. Die laatste is lastig om in te schatten. De rendementen op de markt voor recreatiewoningen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de faciliteiten in en om het park. Houd ook rekening met de bijkomende kosten bij aankoop, zoals overdrachtsbelasting bij een bestaande woning en btw over een nieuw te bouwen vakantiewoning.

Btw
Een belangrijke besparing op de investering in een nieuwe vakantiewoning kan worden behaald door de woning als ondernemer aan te kopen. De btw die is verschuldigd is dan namelijk – onder voorwaarden – terug te vorderen. Welk deel van de btw u mag aftrekken bij de aankoop is afhankelijk van het aantal dagen dat de woning daadwerkelijk wordt verhuurd. De eigenaar moet bij de btw-aangifte bij de aankoop aangeven welk deel van het jaar de woning naar verwachting wordt verhuurd. Alleen over dat deel mag de btw worden afgetrokken.Read more