Bijdrage voor het Vakblad De Hypotheekadviseur, nummer 5 2019 (oktober 2019), uitgever Wolters Kluwer

Net als het weer en de politiek, heeft ook iedereen een mening over hypotheken. Als iemand een woning gaat kopen, krijgt hij van alle kanten goed advies van ervaringsdeskundigen, zoals familie, vrienden en de buurman. Helaas zijn er nog wel wat hardnekkige misverstanden. De belangrijkste tien daarvan treft u in dit artikel aan.

1. Een eigen woning is altijd een goede investering

Veel huiseigenaren gaan er altijd van uit dat de woning die zij kopen een goede investering is. Met andere woorden, dat zij bij een toekomstige verkoop meer dan de koopsom terugkrijgen. Lange tijd was dat ook het geval. In het verleden zijn in ons land de prijzen van koopwoningen over een zeer lange periode fors in prijs gestegen. Een koopwoning wordt daarom door veel mensen gezien als een goede investering. De factoren die zorgden dat de woningprijzen stegen zijn echter veranderd. De huizenprijzen stegen – met enige korte onderbrekingen – sinds eind jaren tachtig door een bijzondere mix van soepeler wetgeving en leenvoorwaarden en de historisch lage hypotheekrente. Daarnaast zorgden nieuwe hypotheekvormen zonder aflossing ervoor dat huizenkopers veel meer konden lenen dan in de decennia daarvoor.

Anno 2019 is de situatie anders. De aflossingsvrije hypotheekvormen zijn niet meer aantrekkelijk voor starters nu de betaalde rente over deze hypotheekvorm voor hen niet langer aftrekbaar is. Ook de wet- en regelgeving is minder soepel. En hoewel het lastig is om in te schatten wat de rente gaat doen in de komende jaren, verwachten analisten dat deze eerder zal stijgen dan dat deze verder daalt. Het rendement op de eigen woning is daardoor naar verwachting minder dan in de afgelopen tien jaar. Zeker na aftrek van de kosten voor onderhoud en de hypotheekrente.

Dat een eigen woning over een jaar of tien, vijftien veel meer waard is dan de koopsom is dus helemaal niet zo vanzelfsprekend. Zeker niet als we rekening houden met de regionale verschillen. De ontwikkeling van de huizenprijzen in de Randstad is niet vergelijkbaar met de ontwikkeling van de huizenprijzen in de rest van het land. In het afgelopen jaar nam de gemiddelde prijs van een woning in Amsterdam bijvoorbeeld met meer dan 17 procent toe, de gemiddelde prijsstijging in Nederland is 6,5 procent, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Die tweedeling is ontstaan door de aantrekkingskracht van de Randstad, onder andere door de voorzieningen, de zorg en de werkgelegenheid.

Een adviseur doet er dus goed aan om zijn klant voor te houden zichzelf niet te snel rijk te rekenen door het huis als investering te zien. Zeker niet omdat het huis een belangrijk kenmerk van een goede belegging mist: de verhandelbaarheid. De eigen woning is slecht verhandelbaar, vooral omdat de klant er zelf in woont. Daarnaast duurt het in de regel minimaal een paar weken voordat uw klant zijn ‘belegging’ te gelde kan maken.

Huizenprijzen stijgen lang niet altijd

Lange tijd leek het alsof de huizenprijzen niet anders dan konden stijgen. Het is goed om stijgingen en dalingen op de woningmarkt in perspectief te plaatsen. Recent hebben we hier mee te maken gehad tijdens de kredietcrisis. En wie herinnert zich de huizenprijsdaling in de jaren tachtig nog? Tussen 1978 en 1984 daalden de huizenprijzen sterk. Gemiddeld verloor een woning 35 procent van de waarde. Toen daarna de huizenprijzen spectaculair begonnen te stijgen, was de dip echter snel vergeten. Deze periode wordt wel een mini Gouden Eeuw genoemd. Een verwijzing naar de enorme prijsstijging van huizen in de Gouden Eeuw. Toen werd omgerekend naar euro’s van nu, ruim 2,6 miljoen euro voor een pand aan de Amsterdamse Herengracht betaald (zie figuur). Opvallend is dat de huizenprijzen anno 2010 historisch hoog waren, maar nog net iets hoger waren ze in 1736 (althans aan de Herengracht).

2. Je geldverstrekker denkt met je mee

De meeste geldverstrekkers besteden aandacht aan de financiële situatie van klanten bij het afsluiten van een hypotheek. Maar klanten gaan er vaak ten onrechte van uit dat alle geldverstrekkers ook op de lange termijn met hen meedenken. Zodra de hypotheek eenmaal is afgesloten, komen veel klanten op dit gebied van een koude kermis thuis aangezien zij toch echt zelf – of nog beter met behulp van u als adviseur – in actie moeten komen voor wat betreft de volgende punten: 

• Als de overwaarde oploopt: als de waarde van de woning oploopt en het risico van de geldverstrekker daalt, kan het zijn dat een klant recht heeft op een lager rentetarief. De klant – of zijn adviseur – zal de geldverstrekker daar veelal wel zelf op moeten wijzen. Met een WOZ-bepaling of een taxatieverslag kan verzocht worden om de rente aan te passen. Mogelijk kan de klant op dat moment ook af van de verplichte overlijdensrisicodekking.

• Als het einde van de rentevaste periode nadert: de geldverstrekker is wettelijk verplicht om uiterlijk drie maanden voor de rentevaste periode van de hypotheek afloopt een rentevoorstel te doen voor een nieuwe periode. Dus ontvangt de klant bij de meeste geldverstrekkers exact drie maanden daarvoor een voorstel. Het is veel slimmer om eerder te verkennen wat de opties zijn met de hypotheek. Zo heeft de klant voldoende tijd om het hypothekenaanbod te vergelijken en vooral om uit te zoeken welke lening goed past bij zijn situatie op dat moment. Een belangrijk moment, want de klant kan dan zonder boete overstappen naar een andere geldverstrekker. In de tijd voor het aflopen van de rentevaste periode kan hij vaak een variabele rente afsluiten. Dat kan aantrekkelijk zijn als de actuele hypotheekrente lager is dan de rente op de huidige hypotheek. In de hypotheekakte staat of dit mogelijk is.

• Als de klant de hypotheek niet meer kan betalen: kan de klant zijn hypotheek (tijdelijk) niet meer betalen, dan is het zaak om snel in actie te komen. Betaalt de klant het hypotheekbedrag niet, dan beland hij bij veel geldverstrekkers namelijk eerst in een administratief proces waarin de automatisch verstuurde aanmaningen elkaar opvolgen. Dat kan enkele maanden duren, waarin de kosten flink kunnen oplopen. Door snel aan de bel te trekken als er betalingsproblemen zijn en te overleggen over een oplossing wordt voorkomen dat de boetes oplopen.

3. Annuïteitenhypotheek aantrekkelijker dan lineair

De lineaire hypotheek heeft bij veel mensen een imagoprobleem. Ten onrechte als u het mij vraagt. Met name starters kiezen liever voor een annuïteitenhypotheek. Bij deze hypotheekvorm blijven de maandlasten gedurende de hele looptijd gelijk. In het begin betaalt de klant voornamelijk rente en naarmate de tijd verstrijkt lost hij steeds meer af. Een lineaire hypotheek is weliswaar in het begin duurder – het deel dat de klant betaalt aan rente is dan nog hoog – maar wordt snel goedkoper. Hij lost elke maand hetzelfde bedrag af en lost de schuld daardoor sneller af. Een groot voordeel, de klant betaalt daardoor over de gehele looptijd veel minder rente, dit kan de klant mogelijk over de gehele looptijd van de hypotheek duizenden euro’s schelen.

4. Een doe-het-zelfhypotheek bespaart altijd geld

Soms kan een kleine besparing op korte termijn, de klant op lange termijn onbedoeld een grote kostenpost opleveren. Penny wise, pound foolish noemen de Engelsen dat. Een doe-het-zelfhypotheek is daar een voorbeeld van. Bij zo’n hypotheek regelt de klant de meeste onderdelen direct met de geldverstrekker voor een lage vaste fee. Daarmee kan hij advieskosten uitsparen. Een goede keuze wellicht als de klant een simpele hypotheek voor een eerste eigen woning wil afsluiten. Nadelen zijn er echter ook. Verkeerde keuzes kunnen op lange termijn een negatief effect hebben. Denk aan de selectie van een rentevaste periode of de hoogte van de overlijdensrisicoverzekering. Ook de juiste toepassing van de regels rond bijvoorbeeld de bijleenregeling of de overgangsregeling kan uitdagend zijn. Koopt de klant de woning samen met een partner die al eerder een woning kocht, dan kunnen ook de fiscale zaken het afsluiten van een hypotheek ingewikkeld maken.

5. Oversluiten levert altijd voordeel op

Met de huidige lage rente lijkt het aantrekkelijk om de hypotheek over te sluiten. De klant betaalt direct lagere maandlasten als de rente op zijn oude hypotheek hoger is dan de huidige hypotheekrente. Veel klanten vergissen zich echter in de kosten die met het oversluiten gemoeid zijn. De boeterente kan flink oplopen, zeker als het nog een tijd duurt voor de rentevaste periode afloopt. Veel klanten laten zich helaas op het verkeerde been zetten, sommige online tools van geldverstrekkers stellen het oversluiten wel heel rooskleurig voor. Bijvoorbeeld door bij de berekening van de boeterente van gunstige voorwaarden uit te gaan. Inzicht in de werkelijke kosten krijgt de klant door bij je huidige geldverstrekker een opgave van de kosten van vervroegde aflossing op te vragen. Valt de boeterente hem tegen maar wil hij toch lagere maandlasten, dan kan hij overwegen om de hypotheek af te lossen of te informeren naar de mogelijkheden voor wat betreft rentemiddeling.

6. De hypotheek is voor de lange termijn

De looptijd van een hypotheek is meestal dertig jaar. Toch hebben huiseigenaren in de praktijk zeer zelden dezelfde hypotheek gedurende die periode. Waarschijnlijk verhuist de klant in die tijd een paar keer. Afhankelijk van de leeftijd gaat hij straks groter en duurder wonen, of juist kleiner in een goedkopere woning. Misschien gaat hij meer verdienen en aflossen of haalt hij juist geld uit de woning door de overwaarde te benutten. Iets om rekening mee te houden bij het kiezen van de hypotheek, maar waar lang niet alle klanten bij stilstaan. Kortom de hypotheek moet wel voldoende flexibiliteit bieden om de verwachte veranderingen in de klantsituatie in de komende vijf jaar te doorstaan. De tip aan de klant is dus om bij het afsluiten van de hypotheek naar de lange én de korte termijn te kijken. 

7. De goedkoopste hypotheek is een aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek zorgt voor lage maandlasten, de klant betaalt immers alleen rente en geen aflossing. Het is echter een misverstand dat een aflossingsvrije hypotheek ook een goedkope hypotheek is. Integendeel: omdat er niet wordt afgelost, betaalt de klant gedurende de looptijd rente over de volledige hypotheeksom. Sluit hij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek af (dit is vaak niet mogelijk voor starters), dan betaalt hij bovendien een relatief hoog rentetarief. Dit komt omdat een toenemend aantal geldverstrekkers een opslag op het rentetarief rekent voor deze hypotheekvorm. Op die wijze willen ze gecompenseerd worden voor het risico dat de lening niet wordt afgelost aan het eind van de looptijd. Een ander aandachtspunt is verder wat het beleid is van   de geldverstrekker nadat de periode van dertig jaar is beëindigd. Eist de geldverstrekker van de klant dat de aflossingsvrije hypotheek wordt afgelost of is onder voorwaarden herfinanciering mogelijk. En zo ja, wat zijn deze voorwaarden?

8. Overwaarde maakt het afsluiten van een nieuwe hypotheek makkelijk

Menig huiseigenaar voelt zich lekker met een forse overwaarde bij de aankoop van een nieuwe woning. Met eigen geld op zak is het afsluiten van een hypotheek immers simpel. De realiteit is anders. Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek is niet het vermogen, maar vooral het inkomen leidend. Dat heeft effect op wat de klant kan lenen, zeker omdat de inkomenseisen in de afgelopen jaren flink zijn aangescherpt. De klant zal in veel gevallen de overwaarde van de oude woning in zijn nieuwe woning moeten stoppen.

Sommige geldverstrekkers willen de overwaarde pas meerekenen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek als deze is gerealiseerd. Op het moment dus dat het geld na verkoop van het huis op een rekening staat. De hypotheek op de nieuwe woning kan daardoor pas worden afgesloten als de oude woning verkocht is en de levering heeft plaatsgevonden.

9. Een hypotheekvrij huis is een appeltje voor de dorst

Een woning zonder hypotheek is voor veel huiseigenaren een aanlokkelijk vooruitzicht. Daarom lossen steeds meer mensen af op hun hypotheek in aanloop naar hun pensioen. Toch is een afbetaalde woning niet het appeltje voor de dorst dat veel mensen denken. Want hoe krijgt de klant het geld uit de stenen als hij niet wil verhuizen? Iets om rekening mee te houden.

Het benutten van de overwaarde kan door middel van kredietfinanciering. Maar niet iedere huiseigenaar kwalificeert voor een lening, bovendien zijn er kosten aan een dergelijke lening verbonden. Daarnaast is het maximum dat de klant uit de eigen woning kan halen beperkt. Meestal is de opnamemogelijkheid beperkt tot 75 procent van de executiewaarde.

10. Een hypotheek met NHG is altijd een goed idee

Een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt vele voordelen, maar is zeker niet altijd interessant. Dat zit hem vooral in de kosten en de tarieven. Kiest de klant voor een hypotheek met NHG, dan betaalt hij meestal geen risico-opslag omdat het waarborgfonds garant staat voor de lening. De geldverstrekker loopt hierdoor minder risico. Niet alle geldverstrekkers bieden echter even aantrekkelijke tarieven voor NHG. De rentetarieven tussen de verschillende geldverstrekkers verschillen flink. Vergelijken loont dus, ook bij NHG.

In de vergelijking moeten ook de kosten van NHG worden meegenomen, dit wordt borgtochtprovisie genoemd. Bij het afsluiten betaalt de klant eenmalig 0,9 procent over het hypotheekbedrag (2019, in 2018 was dit nog 1 procent). Deze borgtochtprovisie is fiscaal aftrekbaar. Door het rentevoordeel en de fiscale aftrekbaarheid zijn deze kosten meestal snel terugverdiend. De klant moet er wel rekening mee houden dat hij deze kosten uit eigen zak moet betalen, hij mag immers niet meer lenen dan de waarde van de woning.

U als adviseur doet er goed aan om de misverstanden die een klant kan hebben over de eigen woning en de hypotheek te bespreken en weg te nemen. Dit artikel kan hierbij een rol spelen. Wellicht kunt u de inhoud ervan communiceren richting uw (potentiële) klant. Verder verwachten de meeste klanten van de geldverstrekker dat zij op langere termijn met hen meedenken en niet alleen bij het afsluiten van de hypotheek. Helaas is dit zelden het geval. Op dit punt blijft een schone taak voor u liggen als adviseur.

Auteur: Ramón Wernsen MFP, FFP, CFP® is financieel planner en eigenaar van Financial Planning 4 All. Hij verzorgt verder trainingen en publicaties op het gebied van financiële planning. Neem eens contact op met me op via ramonwernsen@gmail.com.