Hypotheek beter af in box 3?

Publicatie in PensioenAlert, nummer 4-2019, door Ramon Wernsen

De eigen woning wordt standaard belast in box 1. Soms kan het echter aantrekkelijk zijn de hypotheek fiscaal van box 1 naar box 3 te verhuizen. Bijvoorbeeld als uw klant ook spaargeld heeft waar hij in box 3 (veel) vermogensrendementsheffing over moet betalen.

Voordeel hypotheek in box 3

Wij leggen dit uit aan de hand van een rekenvoorbeeld. Stel, uw klant heeft geen fiscale partner en een eigen woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro. Hij verdient 32.000 euro bruto per jaar en hierdoor zit hij in de belastingschijf van 38,1 procent (box 1). Op zijn spaarrekening staat 150.000 euro. Per peildatum 1 januari 2019 betaalt hij hierover 1.050 euro aan box 3-belasting. Dit komt neer op 0,7 procent (€ 1.050/ € 150.000).

Op de woning zit een hypotheek van €120.000 waarover hij 2,5 procent rente betaalt, oftewel 3.000 euro per jaar. Rekening houdend met het eigenwoningforfait van 1.950 euro (0,65% x € 300.000) ontvangt hij 38,1 procent over € 1.050 terug van de Belastingdienst, € 3.000 minus € 1.950, oftewel € 400 euro (38,1% x € 1.050).

Met andere woorden, hij betaalt in dit voorbeeld netto € 2.600 aan rente (€ 3.000 minus € 400 aan belastingteruggave). Zijn bruto rente van 2,5 procent komt dus neer op een netto rente van 2,17 procent (€ 2.600/ € 120.000). Oftewel, hij ontvangt slechts 0,33 procent terug van de Belastingdienst (2,5% minus 2,17%).

Belastingvoordeel box 1 kleiner dan box 3-heffing

De klant in dit voorbeeld betaalt over zijn box 3-vermogen € 650 meer belasting in 2019 dan hij terugontvangt van de Belastingdienst aan hypotheekrenteaftrek (€ 1.050 minus € 400). Door de hypotheeklening fiscaal te verhuizen van box 1 naar box 3 bereikt uw klant dat hij in dit voorbeeld geen belasting meer betaalt over zijn vermogen omdat de hypotheekschuld in mindering komt op het vermogen (€ 150.000 minus € 120.000). In dit voorbeeld verlaagt de schuld fictief het vermogen tot € 30.000 en tot een bedrag van € 30.360 euro per persoon (in dit voorbeeld geen sprake van een fiscale partner) hoeft er geen belasting te worden betaald in box 3. Al met al levert deze constructie uw klant € 650 op (zie uitwerking hierna).

Rekenvoorbeeld

Rekenvoorbeeld 2019, geen fiscaal partner WOZ-waarde € 300.000

Hypotheek van voor 2013

Je bespaart dan wel belasting voor de klant, maar het vergt wel wat moeite. Je kunt de woningschuld namelijk niet simpelweg in de aangifte plaatsen in box 3. Heeft uw klant een hypotheek die op 31 december 2012 al bestond, dan moet om deze in box 3 te krijgen de lening worden afgelost en de wettelijk voorgeschreven termijn uitgezeten worden. Dit is minimaal het resterende kalenderjaar plus één geheel jaar. Daarna moet uw klant opnieuw de lening opnemen. Dat laatste is lastig omdat geldverstrekkers hier niet altijd aan meewerken.

Hypotheek van na 2013

Heeft uw klant een hypotheek afgesloten na 1 januari 2013 waarop hij moet aflossen, dan kan je de hypotheekschuld wel naar box 3 verplaatsen. Dat doe je door het aflossingsschema niet meer te volgen. Sinds 1 januari 2013 is de rente voor nieuwe hypotheken die aflossingsvrij zijn, fiscaal niet aftrekbaar. Door het laten omzetten van de annuïteiten- of lineaire hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek, kan deze box-verhuizing gerealiseerd worden. Voorwaarde is wel dat de geldverstrekker hiermee akkoord gaat. Omdat de schuld nu niet voldoet aan de wettelijke regels voor box 1 – een (minimaal) annuïtaire aflossingsverplichting – valt deze in box 3.