Publicatie verschenen vakblad De Hypotheekadviseur  (VFP 2020), nr. 5/ 2020, door Ramon Wernsen & Angelo van Nies

Gemiddeld scheiden jaarlijks 30.000 tot 35.000 stellen (bron CBS). Een echtscheiding brengt het huwelijk terug tot een zakelijke transactie. De gezamenlijke woning is bij een scheiding veelal het struikelblok. Vooral als beide partners in betere tijden gezamenlijk de woning hebben gekocht en zij beiden voor de helft eigenaar zijn van de woning én de hypotheek die erop rust.

Als aan de relatie een einde komt, heeft dit afhankelijk van de eigendom van de eigen woning gevolgen voor de voormalige partners. Als de partners zijn getrouwd in de (algehele) gemeenschap van goederen of juist de gemeenschap van goederen hebben uitgesloten en de woning gezamenlijk hebben gekocht, zal de woning aan één van hen worden toebedeeld, of worden verkocht aan een derde.

Hieraan voorafgaand zal één van de partners wellicht in een andere woning zijn gaan wonen. Een woning die de eigenaar niet duurzaam als hoofdverblijf gebruikt, valt voor diegene in box 3. In beginsel houdt bij het verlaten van de eigen woning, voor de eigenaar de eigenwoningregeling op. Dat betekent geen eigenwoningforfait of hypotheekrenteaftrek. Gedurende 24 maanden is een uitzondering van toepassing op de situatie dat de voormalige partner van de eigenaar in het kader van de alimentatieregeling in de woning blijft wonen en deze duurzaam als hoofdverblijf dient.

Vervolgens speelt na de toebedeling aan één van de partners de vraag over de werking van de eigenwoningregeling. De vertrekkende partner vervreemd diens aandeel in de woning aan de blijvende partner. Als deze laatste de aankoop financiert met een hypotheek kan deze hiervoor renteaftrek krijgen in box 1. Wel moet dan worden voldaan aan de wettelijke eisen, zoals de minimaal annuïtaire aflossingseis (Wet IB 2001, art. 3.119a, lid 1 onder b). Als de vervreemdingsprijs van de vertrekkende partner hoger is dan diens eigenwoningschuld, realiseert diegene een eigenwoningreserve die bij de aankoop van een nieuwe woning de maximale eigenwoningschuld vermindert (bijleenregeling, Wet IB 2001, art. 3.119aa en 3.119b).

Voorbeeld

Jens en Nancy zijn partners en gezamenlijk eigenaar van een woning, waarin zij tezamen wonen. De woning heeft een waarde van €300.000. Hierop rust een hypotheekschuld van €200.000 als Jens die verlaat en zijn aandeel overdraagt aan Nancy. Bij de vervreemding van de woning realiseert Jens een eigenwoningreserve van €50.000. Nancy koopt haar aandeel in de eigen woning voor €150.000 en mag dit geheel financieren met een hypothecaire lening, waarvoor de rente onder voorwaarde aftrekbaar is in box 1. Als Jens een nieuwe woning koopt voor €250.000, bedraagt voor hem de maximale eigenwoningschuld in beginsel €250.000 – €50.000 = €200.000. Voor de schuld in box 1 van Jens wordt namelijk zijn aankoopprijs verminderd met de eigenwoningreserve. Als Jens de woning volledig financiert, is slechts de rente verschuldigd over €200.000 aftrekbaar in box 1. Het resterende gedeelte van de schuld, te weten €50.000 is een box 3 schuld.

Overdrachtsbelasting

Een woning kan aan een van de partners worden toegedeeld zonder heffing van overdrachtsbelasting. Dit geldt ook voor de situatie dat de woning tot een beperkte gemeenschap behoort, of gemeenschappelijk eigendom is (de een is gerechtigd voor ten minste 40% en de ander voor ten hoogste 60%, art. 15, lid 1 sub g WBR). Wel is overdrachtsbelasting verschuldigd bij een andere verhouding of als de woning eigendom is van één van de partners, maar moet worden toebedeeld aan de andere partner.

Voorbeeld

Twee samenwoners Vincent en Annet bezitten gezamenlijk een woning. Bij de beëindiging van de samenleving is deze woning €200.000 waard, terwijl de hypothecaire schuld €150.000 is. Vincent vertrekt uit de woning en levert zijn aandeel hierin aan Annet. Zij financiert de aankoop met een lening. Hierna bezit zij de gehele woning, met een schuld die valt in box 1 van €150.000. Bij de verkoop behaalt Vincent een eigenwoningreserve van €25.000. Beiden zijn voor 50% eigenaar van de woning. De levering aan Annet kan zonder overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling geldt niet als Vincent bijvoorbeeld 80% van de woning bezit. In dat geval moet Annet 2% over €160.000 (80% van €200.000) overdrachtsbelasting betalen.

Echtgenoten/ geregistreerd partners kunnen dit voorkomen door vlak voor de scheiding een beperkte gemeenschap aan te gaan, die bestaat uit de woning. Volgens de Hoge Raad is hierbij geen sprake van fraus legis voor overdrachtsbelasting (Rechtbank Arnhem 24 maart 2011, nr. 09/3590, LJN BP 8954, NTFR 2011/1269. Na ontbinding van het huwelijk/ geregistreerd partnerschap moet de woning worden verdeeld. Hierdoor kan de woning worden geleverd zonder overdrachtsbelasting. Om te voorkomen dat hierbij sprake is van een schenking zullen beiden evenveel moeten inbrengen in de beperkte gemeenschap. Een dergelijke oplossing kan voor samenwoners niet.

Als beleggers gemeenschappelijke onroerende zaken bezitten die zij willen verdelen is overdrachtsbelasting verschuldigd. Als zij voor de verdeling een geregistreerd partnerschap aangaan met een beperkte gemeenschap van onroerende zaken, is bij de verdeling van de onroerende zaken na de ontbinding van het geregistreerd partnerschap overdrachtsbelasting verschuldigd. Volgens de Hoge Raad – 15 maart 2013, LJN BY0548 en BY0561 – is dan wel sprake van fraus legis voor overdrachtsbelasting, omdat zij het geregistreerd partnerschap zijn aangegaan om overdrachtsbelasting te voorkomen.

Inkomstenbelasting

Het fiscaal partnerschap geeft de mogelijkheid om inkomensbestanddelen over-en-weer in aanmerking te laten nemen, zoals bij de eigenwoningregeling. Als sprake is van fiscaal partnerschap kunnen de partners slechts één eigen woning hebben en zullen ze in de situatie van twee woningen een keuze moeten maken welke woning in box 1 valt en welke in box 3. In het jaar dat de echtgenoten de samenleving hebben beëindigd, maar nog geen echtscheidingsverzoek hebben ingediend, worden zij nog als fiscale partners aangemerkt. Voor de eigenwoningregeling wordt dan gesproken van duurzaam gescheiden wonende echtgenoot. Ieder heeft dan een eigen woning in box 1. In het jaar dat het fiscaal partnerschap is beëindigd, kunnen zij de gemeenschappelijke bestanddelen, zoals het inkomen uit eigen woning, vrij aan elkaar toerekenen. Hierdoor kunnen zij in dat jaar nog wel gebruikmaken van de aftrekbare eigenwoningrente.

Een woning die de eigenaar niet duurzaam als hoofdverblijf gebruikt, valt voor hem in box 3. In beginsel houdt bij het verlaten van de eigen woning voor de eigenaar de eigenwoningregeling op. Dat betekent geen eigenwoningforfait, of hypotheekrenteaftrek. Een uitzondering is van toepassing op de situatie dat de voormalige partner van de eigenaar, i.c. de duurzaam gescheiden wonende echtgenoot, in het kader van de alimentatieregeling in de woning blijft wonen en deze duurzaam als hoofdverblijf blijft gebruiken.  Dan valt voor de alimentatieplichtige de woning voor een periode van maximaal 24 maanden onder de eigenwoningregeling.

Hierdoor kan hij gedurende deze periode de hypotheekrente in box 1 in aanmerking nemen net als het eigenwoningforfait. Na deze periode valt de woning en de schuld in box 3. Voor de alimentatieplichtige is het in aanmerking te nemen eigenwoningforfait ook weer aftrekbaar als persoonsgebonden aftrekpost. Bij de alimentatiegerechtigde wordt het woongenot als periodieke verstrekking in box 1 belast. Als het echtpaar in gemeenschap van goederen is gehuwd, is de woning gemeenschappelijk eigendom. In die situatie geldt voor beiden dat zij tot de verdeling van de gemeenschap, de halve woning voor de inkomstenbelasting in aanmerking nemen. De fiscale consequenties zijn identiek aan de voorgaande situatie. Degene die de woning bewoont, moet dan de helft van het eigenwoningforfait bij eigenwoningregeling in aanmerking nemen en de andere helft als periodieke verstrekking. Beide posten vallen in box 1.

Voorbeeld

Koos woonde met zijn vrouw Nora in Alkmaar. Zij zijn in gemeenschap van goederen gehuwd. De woning is destijds gekocht voor €200.000 en geheel gefinancierd à 5%. De WOZ-waarde bedraagt €250.000. Op 1 februari 2017 heeft Koos de woning verlaten. Het verzoek tot echtscheiding is toen ingediend. Ook nadat zij duurzaam gescheiden zijn gaan leven, betalen zij ieder de helft van de hypotheekrente. De scheiding wordt op 2 januari 2020 uitgesproken. De woning en de hypotheekschuld worden per die datum toegedeeld aan Nora. Per die datum heeft de woning een waarde economisch verkeer van €300.000.

Het jaar 2017 en 2018

Koos en Nora zijn in 2017 geen fiscaal partners, aangezien zij duurzaam gescheiden leven en het echtscheidingsverzoek is ingediend. Ook als zij gedurende een deel van het jaar partners zijn, kunnen de bepalingen inzake de gemeenschappelijke inkomensbestanddelen van toepassing zijn. Dit moeten Koos en Nora wel expliciet in hun aangiften inkomstenbelasting verzoeken. Na zijn vertrek staat Koos de woning in Alkmaar niet meer als hoofdverblijf ter beschikking. Deze zou in principe in box 3 belast moeten worden. Echter woningen die aan de gewezen partner als hoofdverblijf ter beschikking staan, worden gedurende een periode van maximaal 24 maanden mede aangemerkt als eigen woning. De rente die betrekking heeft op de periode tot 1 februari 2019 kan als eigenwoningrente in aftrek worden gebracht (€200.000 x 5% x ½). Hiernaast zou Koos ook in 2017 de door Nora verschuldigde rente in aftrek kunnen brengen, als zij kiezen voor toepassing van de gemeenschappelijke inkomensbestanddelen. Ook moet Koos het eigenwoningforfait voor zijn deel aangeven (€250.000 x 0,75% (2017; 0,70% in 2018) x ½). Dit deel kan Koos als onderhoudsverplichting aftrekken. Deze zogenoemde persoonsgebonden aftrekpost kan hij van zijn inkomen in box 1, dan wel box 3, dan wel box 2 aftrekken. Voor Nora vormt dit een periodieke verstrekking. In de periode vanaf 1 februari 2017 geeft Nora haar (onverdeelde) helft van het eigenwoningforfait van €937,50 (€250.000 x 0,75% x ½) aan en trekt de hypotheekrente van haar (onverdeelde) aandeel in de schuld af (€200.000 x 5% x ½). In de periode vanaf 1 februari 2017 tot 2 januari 2020 wordt de terbeschikkingstelling van de halve woning als belastbare periodieke verstrekking gezien, ter hoogte van het eigenwoningforfait (€937,50), in box 1. Dit betreft het aandeel van het eigenwoningforfait van Koos in de woning.

Vanaf 2019 t/m 2020

Vanaf 1 februari 2019 tot 2 januari 2020 worden het aandeel in de eigen woning en het aandeel van de hypotheekschuld van Koos in aanmerking genomen in box 3. De rente is niet meer aftrekbaar. Op 1 februari 2019 is voor Koos de bijleenregeling van toepassing voor €50.000 (€150.000 – €100.000). De waarde van het genotsrecht dat Nora heeft en dat op het eigendom van Koos drukt, blijft buiten beschouwing.  Koos moet de woning voor de waarde in het economische verkeer opgeven in box 3. Wel kan Koos wegens het verstrekken van alimentatie in natura het bij die woning behorende eigenwoningforfait (€250.000 x 0,65% x ½) als onderhoudsverplichting aftrekken. Voor Nora vormt dit een periodieke verstrekking. Vanaf 2 januari 2020 wordt de woning volledig aangemerkt als eigen woning van Nora. Zij kan de hypotheekrente voor haar gedeelte van de schuld en voor de schuld van Koos die in het kader van de scheiding aan haar is toebedeeld, in aftrek brengen en moet zij het volledige eigenwoningforfait aangeven. Voor de eigenwoningregeling begint voor het overgenomen deel van €150.000 een nieuwe periode van 360 maanden.

Kapitaalverzekering eigen woning

Als voor 2013 aan de financiering van de eigen woning een kapitaalverzekering is gekoppeld, hebben de partners recht op twee keer de geïndexeerde vrijstelling van maximaal €168.500, ofwel €337.000 (2020). Deze verdubbeling geldt echter niet meer na de echtscheiding. Voor degene die de eigen woning krijgt toebedeeld en de lening voortzet, zal ook sprake zijn van voortzetting van de kapitaalverzekering. Bij uitkering van de polis is de rente in het meerdere boven de geïndexeerde vrijstelling van €168.500 progressief belast. Om die reden zal het doorgaans fiscaal onaantrekkelijk zijn om ook de polis van de partner over te nemen.

Na het verlaten van de woning valt de polis voor de ex-partner niet langer in box 1, maar in box 3. Deze overgang wordt als fictieve uitkering aangemerkt. In box 3 kan eventueel gebruik worden gemaakt van de niet-geïndexeerde tijdelijke bezittingsvrijstelling van €123.428.

Gebruiksvergoeding voor een gemeenschappelijke woning

Is de eigen woning gezamenlijk eigendom van beide (gehuwde of geregistreerde) samenwoners en heeft één van hen niet langer het gebruik hiervan, dan kan deze laatste onder omstandigheden aanspraak maken op een redelijke vergoeding voor het gebruik door de ander. Dit wordt ‘de gebruiksvergoeding’ genoemd. Het verzoek van degene die de woning heeft verlaten een gebruiksvergoeding te bepalen is gekoppeld aan het verzoek van de ander voor het (uitsluitend dan wel voortgezet) gebruik van de gemeenschappelijke woning. Een gebruiksvergoeding kan ook worden toegekend als de ander niet het uitsluitend gebruik van de woning is toegekend.

Dergelijke verzoeken kunnen op verschillende momenten tijdens de (echt)scheiding worden gedaan. In beginsel zijn de mede-eigenaren voor gelijke delen gerechtigd tot het genot en gebruik van de woning, aangezien de mede-eigendom van een goed blijft bestaan zolang de verdeling niet heeft plaatsgevonden (art. 3:169 BW). Degene die het gebruik niet meer heeft van de woning kan een gebruiksvergoeding vorderen. In de samenlevingsovereenkomst kan hierover (afwijkende) afspraken zijn gemaakt. Daartegenover bestaat de verplichting voor iedere mede-eigenaar de helft van de eigenaarslasten te betalen. Voor de berekening van de hoogte van de gebruiksvergoeding zijn geen wettelijke regels. Hiervoor wordt in de jurisprudentie wel de helft van de overwaarde vermenigvuldigd met een percentage dat overeenkomt met de huidige rentevergoedingen op spaarrekeningen, of aansluiting gezocht bij de (commerciële) huurwaarde. Ten slotte wordt ook wel praktisch geoordeeld dat tijdens de onverdeeldheid na het feitelijk uiteengaan en tot de verdeling, de in de gemeenschappelijk woning achterblijvende (ex-)partner alle gebruikerslasten van de woning inclusief de hypotheekrente voor diens rekening neemt bij wijze van gebruiksvergoeding aan de vertrokken (ex-)partner. Aandachtspunt hierbij is de hypotheekrenteaftrek.

Een gebruiksvergoeding kan niet als onderhoudsverplichting in aftrek worden gebracht en is niet als periodieke uitkering belast. Bij een dergelijke regeling dient degene die de gemeenschappelijke woning heeft verlaten wel in de eerste 24 maanden hierna de hypotheekrente te betalen of tenminste te dragen, zodat voor hem de hypotheekrenteaftrek in box 1 blijft behouden. Na verloop van die periode valt de woning niet langer in box 1 onder de eigenwoningregeling, maar in box 3 en is de hypotheekrenteaftrek niet langer mogelijk in box 1. Het uitgangspunt is dat iedere belastingplichtige die in de woning woont, slechts diens aandeel in de hypotheekrente in aanmerking neemt. Een uitzondering hierop is de keuze bij de gemeenschappelijk bestanddelen, zoals de eigen woning voor fiscale partners. Na het verbreken van het fiscaal partnerschap is het voor degene die in de woning blijft wonen niet zonder meer mogelijk het aandeel in de hypotheekrente van de vertrekkende partner in aanmerking te nemen. Hiervoor zijn meerdere oplossing denkbaar, waaronder de gebruiksvergoeding. Met de partner die in de woning blijft wonen wordt een afspraak gemaakt over een gebruiksvergoeding en de betaling van alle woonlasten, waaronder de hypotheekrente. Ook wordt afgesproken dat degene die in de woning blijft wonen alle woonlasten, waaronder de hypotheekrente betaalt en deze betaling verrekent met de gebruiksvergoeding. Door deze afspraak drukt de hypotheekrente mede op degene die de woning heeft verlaten. Voor hem is het mogelijk in de eerste 24 maanden na het verlaten de verrekende hypotheekrente in box 1 in aftrek te brengen.

Economische eigendom

Met betrekking tot de eigenwoningregeling geldt dat de belastingplichtige het inkomen uit de eigen woning geniet in de mate waarin deze gerechtigd is in de economische eigendom van de woning. In een gemeenschap van goederen vallen alle huidige en toekomstige goederen, zodat het niet mogelijk is om bijvoorbeeld de gehele juridische eigendom van een woning aan één van de echtelieden te leveren, behalve in de situatie dat sprake is van privévermogen op grond van bijvoorbeeld een uitsluitingsclausule. Een en ander is op te lossen door in het zicht van de echtscheiding, huwelijkse voorwaarden te maken. Het is mogelijk om obligatoir af te wijken van de gemeenschap van goederen door middel van een (deel)echtscheidingsconvenant op grond van art. 1:100, lid 1 BW. Hierdoor kan worden bepaald dat slechts de bewoner/echtgenoot het economische eigendom van de nieuwe woning krijgt, zodat de kosten en lasten hiervan voor diens rekening komen als ook het volledige risico van waardeverandering, zonder nadere verrekening met de andere echtgenoot, waardoor voor deze de eigenwoningregeling geldt voor de gehele nieuwe woning. Een dergelijke afspraak heeft geen derdenwerking.

Voorbeeld

Koos en Nora woonden in Alkmaar en waren in gemeenschap van goederen gehuwd. De woning is destijds gekocht voor €200.000 en geheel gefinancierd met een lening. Op 1 februari 2017 verliet Koos de woning. Op 1 april 2017 koopt Koos een appartement in Utrecht voor €180.000, die hij geheel financiert met een lening. Als op dat moment geen verzoek tot echtscheiding is ingediend valt deze woning in Utrecht in de huwelijkse gemeenschap, waardoor de halve woning en schuld bij Koos in box 1 valt en de andere helft van de woning en schuld bij Nora in box 3 valt. Als zij voorafgaand aan de aankoop van het appartement in Utrecht, met betrekking hierop een afwijkende verdeling opnemen in een (deel)echtscheidingsconvenant, kan worden bepaald dat slechts Koos het economische eigendom hiervan krijgt. Hierdoor geldt voor Koos de eigenwoningregeling voor de gehele woning en schuld. De kosten en lasten hiervan komen voor zijn rekening zonder nadere verrekening met Nora.

Ook komt een eventuele waardestijging of -daling ten goede/ ten laste van Koos, zonder nadere verrekening met Nora. Koos heeft daarmee vanaf 1 april 2017 een eigenwoning in de zin van artikel 3.111, lid 1, Wet IB 2001, waarvoor hij recht heeft op hypotheekrenteaftrek over een schuld van €180.000. Deze schuld komt bovenop de al bestaande eigenwoningschuld voor het huis in Alkmaar. Als voor 1 april 2017 een verzoek tot echtscheiding is ingediend, is de huwelijksgemeenschap ontbonden. De gehele woning kan aan Koos worden geleverd. Koos kan deze aankoop financieren. Uiteraard is het afhankelijk van het beleid van de bank of hij hiervoor een lening kan afsluiten.

In de praktijk kan op grond van het echtscheidingsconvenant, economische eigendom ontstaan bij de bewoner/echtgenoot van de woning waarin de echtgenoten gezamenlijk hebben gewoond, als zij hebben afgesproken dat de kosten en lasten en ook het volledige risico van waardeverandering hiervan, slechts voor diens rekening komen, zonder nadere verrekening. Voor het nieuwe deel van de schuld moet vanaf 1 januari 2013 worden voldaan aan de aflossingseis. Dit geldt ook in de situatie dat de woning voor 1 januari 2013 is aangeschaft met een aflossingsvrije lening en beide echtgenoten op grond van het overgangsrecht de rente voor hun deel van deze aflossingsvrije lening in box 1 kunnen aftrekken. De bewoner/echtgenoot moet dan zorgen dat hij voldoet aan de aflossingseis voor de helft van de lening.

AUTEURS: Ramón Wernsen MFP, FFP, CFP® is financieel planner en eigenaar van Financial Planning 4 All. Angelo van Nies MFP, FFP, CFP® is financieel planner en eigenaar van ARX Financiële Dienstverlening.