Publicatie verschenen in De Hypotheekadviseur (DHA 2021), nummer 6-2021, door Ramon Wernsen en Iris Aben

In deel 1 van dit artikel zijn wij ingegaan op het eigenwoningbezit en de eigenwoningschuld in ons land ten opzichte van andere landen binnen de Europese Unie (EU). Verder zijn wij ingegaan op de rol die de eigen woning speelt in de vermogenspositie van Nederlanders. Ook is de gemid- delde nominale en reële waardeontwikkeling van woningen, alsook die van de hypotheekrente gedurende de periode 1976-2021 in kaart gebracht. Tot slot hebben wij betoogd dat de lage ren- te van nu niet ongewoon is, maar normaal.

Dit artikel is het vervolg op deel 1. Aan bod komt allereerst de vraag waarom mensen een voorkeur hebben om de rente lang vast te zetten, dit onge acht de hoogte van de rente. Ten tweede wordt inzichtelijk gemaakt dat de verhouding tussen mo- daal-inkomen en de waarde van woningen volledig uit de pas is geraakt. Ten derde gaan wij in op de lagere hypotheekrenteaftrek en de be- richten om de eigenwoningschuld eerder te ver- plaatsen naar box 3. Ten vierde gaan wij in op het onderzoek van De Nederlandse Bank die stelt dat huizenkopers vaak veel lagere woonuitgaven heb- ben dan huurders. Wij stellen hiertegenover dat huizenkopers ook meer risico’s lopen. Om deze reden zou het naar onze mening onrechtvaardig zijn om de hypotheek al snel van box 1 naar box 3 te verhuizen. Tot slot geven wij aan dat voor een kleine groep mensen een box 3-hypotheek wel aantrekkelijk kan zijn.

Hypotheekrente kort of juist lang vastzetten

Al decennialang hebben Nederlanders de voor- keur voor langere rentevaste periodes van 10 jaar of langer. Ook in tijden van hoge rentes. De meest populaire rentevaste periodes zijn momenteel 20, 10 en 30 jaar vast.1 Uit voorgaande gegevens kunnen we de conclusie trekken dat de meeste mensen zekerheid willen over hun toekomstige woonlasten.

De ervaring en praktijk leert dat de keuze voor zekerheid niet afhangt van bijvoorbeeld de hoogte van de hypotheeklasten in relatie tot het inkomen of met de actuele rentestand. Of de hypotheekrente voor tien jaar vast nu 10 procent was rond 1980, 5 procent eind jaren negentig of tus sen de 1 en 1,5 procent zoals nu het geval is, de meeste consumenten en hun adviseurs zijn én blijven fan van een lange rentevaste periode. Gemakshalve wordt hierbij vergeten dat veel mensen sinds de jaren tachtig/negentig hun hypotheek al meerdere malen hebben overgesloten tegen een lagere rente. Dit omdat de boodschap was en nog altijd is: de rente kan nu echt niet lager, maar achteraf bleek dit een misvatting te zijn. Niet de banken, maar de meeste hypotheekbezitters heeft dit veel geld gekost in de vorm van (meegefinancierde) boeterente.

Over het algemeen zal een korte rentevaste periode goedkoper zijn dan een langere rentevaste periode. De economische wetenschap heeft een simpele verklaring voor het verschil tussen de korte variabele rente en de rente die langer rentevast is. De geldverstrekker zet zijn geld langer uit, loopt daardoor meer renterisico en eist daarom een hogere rentevergoeding. Daarom is de korte rente vrijwel altijd lager dan de langlopende rente. Er is dan sprake van een normale rentestructuur. Uitzonderingen bevestigen echter nog altijd de regel en wijzen uit dat een aantal periodes in de recente geschiedenis is aan te wijzen waarin deze logica niet opging. Een extreem voorbeeld hier- van is het jaar 1981. Het rommelde dat jaar stevig op de internationale rentemarkt. In navolging van landen als de Verenigde Staten, Japan en het Verenigd Koninkrijk bereikten de korte en lange rente in Nederland dat jaar beide hun all-time high op een niveau van rond de 12 procent. Zo werd in 1981 een tienjaars-staatslening uitgegeven waarop je 12,75 procent rente kreeg. Daarbij noteerde de geldmarktrente iets hoger dan de kapitaalmarktrente. Er was dus sprake van een heuse inverse (omgekeerde) rentestructuur waarbij de korte rente hoger is dan de lange rente.

Uit het onderzoek blijkt dat in de afgelopen decennia flinke besparingen mogelijk zijn door steeds te kiezen voor een korte hypotheekrente in plaats van een lange hypotheekrente. Wel zijn in de afgelopen jaren de renteverschillen tussen een korte en langere rentevaste periode kleiner ge- worden. In de periode 1956 tot 2003 bedroeg het verschil tussen een korte en een tienjaarvaste rente nog ongeveer 1,5 procent op jaarbasis. Inmiddels bedraagt dit verschil nog 0,2 procent of zelfs minder.2

Het risico van een korte rente is echter dat de rentelasten flink kunnen stijgen. Dit risico moet ie- mand kunnen dragen, bijvoorbeeld omdat hij beschikt over voldoende vermogen. Ook voor de groep mensen die nog een relatief kleine hypotheek heeft, kan het kiezen voor een korte hypotheekrente verantwoord zijn. De rentelasten vormen voor hen vaak slechts een beperkt deel van de vaste uitgaven. Voor de gemiddelde huizenbezitter zal de hypotheekrente echter een groot deel van de maandelijkse uitgaven vormen. Daarnaast beschikt de gemiddelde huizenbezitter niet over een groot vermogen. Voor deze groep klanten blijft een langere rentevaste periode een goed advies. Zij kunnen de risico’s van een variabele hypotheekrente niet dragen. Om voor deze groep de renterisico’s beheersbaar te maken zijn er echter andere oplossingen, zoals het opknippen van de lening in meerdere rentevaste periodes.

10 keer modaal-inkomen nodig

Zeker in de jaren zeventig was in het gemiddelde huishouden sprake van een traditionele rolverdeling. De man werkte en de vrouw zorgde voor de kinderen en het huishouden. Oorspronkelijk (rond de jaren zeventig van de twintigste eeuw) werd de vrouwelijke helft van de tweeverdieners vaak nog met vooroordelen bekeken door de traditioneler denkende mensen. Aan het begin van de eenentwintigste eeuw is dit juist omgekeerd.3 Voor het verkrijgen van een hypotheek voor de financiering van een eigen woning wordt naar de

waarde van de woning gekeken, alsook naar het modaal-inkomen. Delen we de waarde van de woning door het modaal-inkomen dan krijgen we een bepaalde factor. Deze factor is in de afgelopen decennia verdubbeld van gemiddeld 3,8 in de jaren tachtig tot ongeveer 7,2 over de afgelopen tien jaar. De afgelopen paar jaar is de factor nog verder toegenomen tot boven de 9 en het einde lijkt nog niet in zicht.

Uitgaande van een gemiddeld modaal-inkomen van € 37.000 kan maximaal € 177.000 worden geleend. Om een gemiddelde woning van € 370.000 te kunnen kopen is een (gezamenlijk) inkomen nodig van ongeveer € 68.000 bruto per jaar. In de meeste gevallen zal dit betekenen dat er twee inkomens nodig zijn om een gemiddelde woning te kunnen kopen. Uiteraard zal voorgaande anders zijn voor diegenen die al een woning hebben en hun overwaarde kunnen inzetten.

Duidelijk wordt uit figuur 3 dat de gemiddelde woningprijs veel sterker is gestegen dan het ge- middelde modale-inkomen. Dit brengt met zich mee dat met name de groep eigenwoningbezitters die al lange tijd over een eigen woning beschikken ‘rijker’ zijn geworden in vergelijking met diegenen die al decennialang huren of diegenen die sinds kort een woning hebben gekocht.

Lage rente, lage aftrek

‘Een dief van je eigen portemonnee’, dat was lange tijd de reactie van sommige adviseurs op het idee extra af te lossen op de hypotheeklening. Hun betoog was: als iemand zijn hypotheek af- lost, loopt diegene geld van de belasting – de hypotheekrenteaftrek – mis. Dit verklaart mede ook de immense populariteit van de aflossingsvrije hypotheek in de periode voor 2013.

De afgelopen jaren heeft de overheid op zichtbare en minder zichtbare manieren de belasting- voordelen rond de eigen woning versoberd. Die waren ooit bedoeld om het eigenwoningbezit on- der Nederlanders te stimuleren. Dat is gelukt.

Zoals u weet wordt de eigen woning sinds 2001 in box 1 van de Inkomstenbelasting belast. De hypotheekrente is onder voorwaarden aftrekbaar en de eigenaar betaalt een eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is in het leven geroepen omdat een huizenbezitter meer eigen vermogen opbouwt dan iemand die huurt. De rente is maximaal dertig jaar aftrekbaar. Dit betekent dat de eerste niet-afgeloste hypotheken op basis van de huidige regels in 2031 naar box 3 zullen verhuizen. Maar mogelijk zal dit al eerder plaatsvinden. Sinds 2014 beperkt de overheid de hypotheekrenteaftrek: het maximumtarief van de hypotheek- renteaftrek gaat met kleine stapjes omlaag. De maximale aftrek bedroeg ooit 72 procent en in de periode 1990 tot 2001 60 procent. Vanaf 2001 tot en met 2013 was deze lange tijd 52 procent. In de afgelopen jaren is de hypotheekrenteaftrek verder teruggebracht tot 40 procent in 2022. 

Figuur 3: Hoeveel keer het modaal-inkomen nodig is om een huis te kopen, periode 1976-2021

De aftrek zal de komende jaren nog verder afnemen tot 37,05 procent vanaf 2023. De combinatie van minder hypotheekrenteaftrek, een voor nieuwe hypotheken verplichte annuïtaire aflossing en de sterk gedaalde hypotheekrente zorgt ervoor dat sinds 2013 de hypotheekrenteteruggave is gedaald.

Hypotheek in box 1 of naar box 3

De eerste hypotheekschulden zullen vanaf 2031 naar box 3 verhuizen, maar mogelijk dat de overheid al eerder de hypotheek en de eigen woning naar box 3 wil verhuizen.

Ondanks de verminderde hypotheekrenteaftrek, maar dankzij de lage rente stelt De Nederlandse Bank (hierna DNB) in een recent onderzoek dat huizenkopers vaak veel lagere woonuitgaven hebben dan huurders.4 Dit komt volgens DNB omdat huizenkopers diverse belastingvoordelen hebben. Het verschil tussen huurders en kopers zal volgens het onderzoek in de toekomst groter worden omdat de huren blijven stijgen, terwijl de lasten voor kopers nauwelijks toenemen. Om de fiscale verschillen tussen huren en kopen van een woning te verkleinen heeft DNB een aantal belastingmaatregelen bedacht zodat dit de samenleving en het woningmarktbeleid ten goede komt. Een van de maatregelen waarover DNB spreekt, is het verhuizen van de eigen woning van box 1 naar box 3. Hiermee vervalt de hypotheekrente- aftrek. Daarnaast moeten huizenbezitters vermogensbelasting betalen over het verschil tussen de woning waarde (WOZ) en de hypotheekschuld. Het betreft hier inkomstenbelasting over het gedeelte van de hypotheekschuld dat inmiddels is afgelost. Daarnaast betaalt de woningeigenaar belasting over de jaarlijks stijgende WOZ-waarde. Huurders die vermogen opbouwen door te sparen, te beleggen of te investeren betalen deze belasting immers ook, aldus DNB.

Hebben huizenkopers wel een voordeel?

Uiteraard heeft het verleden laten zien dat eigenwoningbezitters vermogender zijn geworden, dankzij de eigen woning. Aan de andere kant hebben zij in vergelijking met huurders hier ook een vermogensrisico voor gelopen. Dit risico is met name goed zichtbaar geworden voor het laatst in de periode 2008 tot 2014. Verder is het de vraag of huizenkopers wel echt voordeel hebben ten opzichte van huurders. Hierna volgen enige kantte keningen.

De hypotheeklasten kunnen immers (fors) stijgen, als op het moment van (verplicht) oversluiten een hogere hypotheekrente geldt. Verder zijn de onderhoudskosten doorgaans hoger dan 1 procent van de woningwaarde verdeeld over 30 jaar zoals gesteld in het onderzoek.

Huizeneigenaren zijn niet flexibel om de eigen woning te verkopen, terwijl het huis geregeld als pensioenpot gebruikt wordt waarbij het geld ‘in de stenen’ zit en niet op ieder moment verzilverd kan worden. Daar komt bij dat als het inkomen (deels) wegvalt er geen recht bestaat op een overheidstoeslag, zoals een huurder wel recht heeft op huurtoeslag. Huiseigenaren hebben kans op een restschuldrisico bij verkoop van de woning of scheiding van partner.

Sinds 2013 worden woningeigenaren gestimuleerd om zoveel mogelijk af te lossen op de hypotheekschuld door op nieuwe hypotheken de verplichting te stellen dat ten minste annuïtair moet worden afgelost ten behoeve van behoud hypotheekrenteaftrek. Vanaf 2020 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek versneld verlaagd van 46 procent (was 52 procent) naar 37,05 procent in 2023. Vanaf 2019 wordt de belastingaftrek via de Wet Hillen voor huizenbezitters met geen of een kleine eigenwoningschuld afgebouwd.

Betrouwbare overheid

Dat er iets moet veranderen in de woningmarkt is duidelijk. Er is een huidig woningtekort van ruim 350.000. De komende jaren is het de bedoeling dat er 1 miljoen huizen bijkomen. Daarnaast stijgen zowel de huren als de koopprijzen. Dit alles vraagt om een betrouwbare overheid. Het zorgt namelijk voor onrust in de markt als de spelregels door de overheid tussentijds steeds aangepast worden. Een huiseigenaar neemt namelijk beslissingen over een hypotheekschuld en bijbehorende risico’s op basis van de op dat moment geldende overheidsregelingen. Zoals u kunt lezen nemen de belastingvoordelen van een woningeigenaar de komende jaren al af door maatregelen van de overheid. Zo lang dat gestaag gebeurt, zijn de gevolgen te overzien.

De eigen woning van box 1 naar box 3 verplaatsen is echter een te grote stap wat onrechtvaardig aanvoelt. Zo stimuleert de overheid momenteel om zoveel mogelijk af te lossen op de hypotheek- schuld. Als daaropvolgend de woning van box 1 naar box 3 verhuist, worden huiseigenaren vervolgens geconfronteerd met een stijgende vermogensbelasting. De hypotheekschuld wordt immers steeds lager terwijl de WOZ-waarde steeds verder stijgt. De vermogensbelasting wordt namelijk volgens het plan berekend over het verschil tussen de woningwaarde (WOZ) en de hypotheek- schuld. Terwijl dit vermogen ‘in de stenen’ zit en niet beschikbaar is om de belasting van te betalen.

Een betrouwbare overheid dient zorgvuldig om te gaan met eerder gemaakte afspraken. Het siert haar zodoende als zij kiest voor andere stapsgewijze maatregelen om de (fiscale) verschillen tussen kopen en huren te verkleinen. Zo zou de overheid de ‘jubelton’ (€ 105.302 belastingvrije schenking voor een koopwoning) kunnen afschaffen of ook toegankelijk maken voor huurders. En net als dat er leennormen voor kopers gelden, voorkomt een wettelijk vastgestelde inkomenseis voor huurders ook prijsopdrijving en zorgt daarmee voor betaalbare huurwoningen. Zo zijn er vast meer goede initiatieven te bedenken die voor zowel huurder, koper als de overheid fair aanvoelen.

Soms is box 3 wel beter

Voor de meeste huishoudens is het aantrekkelijker om de hypotheek in box 1 te hebben, dan in box 3. Dit omdat de meeste huishoudens minder vermogen hebben dan het heffingsvrije vermogen van € 50.000 per belastingplichtige.

Soms echter kan het wel degelijk fiscaal aantrekkelijk zijn de hypotheek nu al fiscaal naar box 3 te verhuizen. Bijvoorbeeld voor diegenen met veel box 3-vermogen. Door tegenover de box 3-bezit- tingen een box 3-schuld te zetten neemt het bedrag aan box 3-belasting af. Dit belastingvoordeel kan voor sommige groepen mensen groter zijn dan het fiscale voordeel dat zij hebben in box 1. Het is niet mogelijk om de woningschuld simpelweg in de aangifte te plaatsen in box 3. Heeft iemand een hypotheek die op 31 december 2012 al bestond, dan moet hij om deze in box 3 te krijgen de lening aflossen en later opnieuw opnemen. Heeft iemand een hypotheek afgesloten na 1 januari 2013 waarop hij moet aflossen, dan kan hij de hypotheekschuld naar box 3 verplaatsen door het aflossingsschema niet meer te volgen. Sinds 1 januari 2013 is de rente voor nieuwe hypotheken die aflossingsvrij zijn, fiscaal niet aftrekbaar. Door het laten omzetten van je annuïteiten- of lineaire hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek, kan deze box-verhuizing gerealiseerd worden. Voorwaarde is wel dat de geldverstrekker hiermee akkoord gaat. Omdat de schuld nu niet voldoet aan de wettelijke regels voor box 1 – een (minimaal) annuïtaire aflossingsverplichting – valt deze in box 3.

Conclusie

Al decennialang hebben Nederlanders de voorkeur voor langere rentevaste periodes van 10 jaarof langer. De ervaring en praktijk leren dat de keuze voor zekerheid niet afhangt van bijvoorbeeld de hoogte van de hypotheeklasten in relatie tot het inkomen of met de actuele rentestand. Over het algemeen zal een korte rentevaste periode goedkoper zijn dan een langere rentevaste periode.

Uit het onderzoek blijkt dat in de afgelopen decennia flinke besparingen mogelijk zijn door steeds te kiezen voor een korte hypotheekrente in plaats van voor een lange hypotheekrente. Het risico van een (kortstondige) rentestijging moet iemand wel kunnen dragen. Doordat steeds meer mensen (extra) aflossen op hun hypotheek kunnen naar mijn mening steeds meer mensen dit renterisico dragen. Ook kan gedacht worden aan het opknippen van de lening in meerdererentevaste periodes, ofwel het rentemixen.

De afgelopen jaren heeft de overheid op zichtbare en minder zichtbare manieren de belastingvoordelen rond de eigen woning versoberd. Die waren ooit bedoeld om het eigenwoningbezit onder Nederlanders te stimuleren. Dat is gelukt. Het beleid is er nu op gericht om de hypotheekschuld zo snel mogelijk af te lossen en de hypotheekrenteaftrek te versoberen. In tijden van lage rente doet dit minder pijn, dan in tijden van hoge rente.

De eerste hypotheekschulden zullen vanaf 2031 naar box 3 verhuizen, maar mogelijk dat de overheid al eerder de hypotheek en de eigen woning naar box 3 wil verhuizen.

Het vervroegd verplaatsen van de eigen woning van box 1 naar box 3 is mogelijk een te grote stap die onrechtvaardig aanvoelt. Een betrouwbare overheid dient zorgvuldig om te gaan met eerder gemaakte afspraken. Het siert haar zodoende als zij kiest voor andere stapsgewijze maatregelen om de (fiscale) verschillen tussen kopen en huren te verkleinen. Zo zou de overheid de ‘jubelton’ (€ 105.302 belastingvrije schenking voor een koopwoning) kunnen afschaffen of ook toegankelijk maken voor huurders. En net als dat er leennormen voor kopers gelden, voorkomt een wettelijk vastgestelde inkomenseis voor huurders ook prijsopdrijving en zorgt daarmee voor betaalbare huurwoningen. Zo zijn er vast meer goede initiatieven te bedenken die voor zowel huurder, koper als de overheid fair aanvoelen.

Lees ook deel 1 van dit artikel.

Bronnen

1 https://www.hdn.nl/marktcijfers/ (geraadpleegd op 26 juli 2021).
2 Moneyview.
3 https://nl.wikipedia.org/wiki/Tweeverdiener.
4 https://www.dnb.nl/actueel/algemeen-nieuws/dnbulletins-2020/verkleinen-kostenverschil-tussen-koop-en-huur-werkt-welvaartsverhogend/.