Belastingen eigen woning en hypotheek in 2022

Publicatie verschenen in De Hypotheekadviseur (DHA 2022), nummer 1-2022, door Ramon Wernsen

U als adviseur en uw klanten krijgen te maken met diverse belastingen waar het gaat om de eigen woning. Ieder jaar weer wijzigen de belastingtarieven. Het is belangrijk dat niet alleen u weet welke invloed de belastingen hebben, maar dat u ook aan uw klanten in begrijpelijke taal kunt aangeven welke invloed belastingen hebben op hun geldzaken. In de praktijk merken wij dat het vaak lastig is om onze wereld en het daarbij behorende vakjargon eenvoudig uit te leggen. In dit artikel doen wij daarom een poging om de belastingen 2022 rondom de eigen woning en de hypotheek in ‘Jip en Janneke-taal’ uit te leggen.

De eigen woning is meestal het grootste vermogensbestanddeel dat uw klanten bezitten. Met de aanschaf van een woning krijgt uw klant er een grote financiële verantwoordelijkheid bij. Niet alleen voor de hypotheeklasten, hij krijgt te maken met verschillende belastingen. Dit komt omdat de eigen woning een bezit is én een schuld tegelijk is, ervan uitgaande dat er een hypotheek nodig is om de woning te financieren. Voor een goed financieel overzicht is het belangrijk dat uw klant de financiële en fiscale effecten van zijn (toekomstige) eigen woning goed kent. Zeker omdat de overheid de fiscale maatregelen rond de woning regelmatig wijzigt.

Belasting woning in box 1

Om te weten welk effect de fiscale regelingen op de geldzaken van uw klant hebben, is het handig als u uw klant in grote lijnen kunt uitleggen hoe ons belastingstelsel in elkaar steekt. In Nederland hebben we een drieboxenstelsel, alle inkomensbronnen worden belast in een van de drie boxen. Elk van deze boxen heeft zijn eigen belastingtarief. Box 1 en box 3 zijn belangrijk voor uw klant als particulier. Vooral box 1, want in die box wordt de eigen woning belast (box 2 is van belang voor ondernemers met een BV, daar gaan we in dit artikel niet op in).

Box 1: werk en eigen woning

Inkomsten uit werk en eigen woning worden belast in box 1. Afhankelijk van de hoogte van het inkomen en de leeftijd van uw klant, betaalt deze in box 1 een belastingtarief tussen de 37,07 procent en 49,5 procent (2022). Er zijn twee verschillende tarieven in deze box, ook wel schijven genoemd. Uw klant betaalt daardoor over het eerste deel van zijn inkomen een lager percentage belasting dan over het tweede deel. Tot een belastbaar inkomen van 69.399 euro bruto per jaar betaalt hij 37,07 procent inkomstenbelasting. Dit tarief bestaat voor slechts 9,42 procent uit belasting, het andere deel van 27,65 procent bestaat uit premie volksverzekeringen, te weten AOW, ANW en Wlz.

In box 1 geldt: hoe hoger het inkomen, hoe hoger het belastingpercentage. Voor een aftrekpost als de hypotheekrenteaftrek en andere kosten rond de eigen woning geldt precies het omgekeerde: hoe hoger het inkomen, des te hoger het procentuele voordeel. Uw klanten met een hoog inkomen hebben dit jaar nog altijd iets meer voordeel van de aftrek dan klanten met een lager inkomen. Deze verschillen waren tot enige jaren echter vele malen groter.

Belasting na pensioen

Heeft uw klant inmiddels de AOW-leeftijd bereikt, dan zijn op hem deels andere belastingtarieven van toepassing. Verder zijn er drie schijven voor AOW’ers ten opzichte van twee schijven voor niet-AOW’ers. Tot een belastbaar inkomen van 35.472 euro (36.409 euro voor mensen geboren op of voor 1 januari 1946) betalen AOW’ers 17,9 procent minder belasting dan diegenen die nog niet de AOW-leeftijd hebben bereikt, ofwel 19,17 procent in plaats van 37,07 procent. Deze 17,9 procent is namelijk het percentage aan AOW-premie dat is komen te vervallen vanaf het moment dat uw klant AOW ontvangt. Dit lagere percentage betekent ook dat de hypotheekrente tegen een lager percentage fiscaal aftrekbaar is. Hierdoor zijn de nettolasten mogelijk hoger dan voor niet-AOW’ers. Voor belastbare inkomens in de overige belastingschijven is het belastingtarief weer gelijk aan dat voor niet-AOW’ers.

Belasting na 2022

Na 2022 gaat bovengenoemd basistarief van 37,07 procent verder omlaag naar 37,05 procent (2023) en 37,03 procent (2024). En het basistarief voor belastingbetalers met AOW van 19,17 procent daalt na 2022 verder naar 19,15 procent (2023) en 19,13 procent (2024). Het toptarief blijft vooralsnog onveranderd 49,5 procent.

Minder aftrek van hypotheekrente

Ook de hypotheekrenteaftrek valt onder box 1. Sinds 2014 beperkt de overheid de hypotheekrenteaftrek: het maximumtarief van de hypotheekrenteaftrek gaat met kleine stapjes omlaag. Vanaf 2020 is de hypotheekrenteaftrek sneller beperkt. Dit betekent dat voor dit jaar de aftrek nog maximaal 40 procent bedraagt, ervan uitgaande dat uw klant een belastbaar inkomen heeft dat in de hoogste belastingschijf valt van 49,5 procent. Voor de meeste van uw klanten zal het tarief van 37,07 procent van toepassing zijn en mogelijk zelfs het tarief van 19,17 procent voor klanten die de AOW- leeftijd bereikt hebben en slechts een klein pensioen hebben. U doet er als adviseur goed aan om de belastingtarieven waartegen uw klant de rente fiscaal kan aftrekken in het juiste perspectief te zetten. Hiermee bedoelen wij dat u de invloed van het eigenwoningforfait hierin meeneemt.

Belasting over de waarde van de woning

Jaarlijks betaalt uw klant belasting over de waarde van zijn woning: het eigenwoningforfait. Hiervoor wordt een percentage van de waarde van de woning bij het inkomen geteld. Over dit hogere inkomen betaalt uw klant vervolgens belasting.

De gemeente bepaalt welk percentage van de woningwaarde bij het inkomen moet worden opgeteld. Uitgangspunt is de waarde van vergelijkbare woningen. De voorwaarden zijn vastgelegd in de Wet Onroerend Zaakbelasting (WOZ). Als woningeigenaar ontvangt uw klant elk jaar een overzicht van deze waarde. Voor de aangifte inkomstenbelasting gebruikt hij de WOZ-waarde per 1 januari van het jaar daarvoor. Er is dus sprake van een jaar vertraging. Dit is gunstig als de huizenprijzen een stijgende lijn vertonen, zoals nu het geval is. Bij dalende prijzen is deze vertraging juist ongunstig. De WOZ-waarde van je woning kunt u terugvinden op www.wozwaardeloket.nl.

De inkomensbijtelling – het eigenwoningforfait – voor een eigen woning met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.130.000 euro is ten opzichte van vorig jaar gedaald van 0,5 naar 0,45 procent (zie rekenvoorbeeld 1). Voor zover de WOZ-waarde hoger is dan 1.130.000 euro, geldt een speciaal tarief namelijk een vast bedrag van 5.085 euro plus 2,35 procent over de waarde van de woning boven de 1.130.000 euro.

Hypotheekrenteaftrek regelen

Uw klant kan gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek door bij de jaarlijkse belastingaangifte het bezit van de eigen woning op te geven. Onder het kopje ‘eigen woning’ moet uw klant de gevraagde gegevens over de woning invullen. Uw klant hoeft niet te wachten tot het einde van het jaar als hij geld terugverwacht van de Belastingdienst, maar hij kan op elk moment kiezen om het bedrag in delen te ontvangen. Verwijs uw klant daarvoor naar de site van de Belastingdienst en laat uw klant vragen om een voorlopige teruggave door middel van een online vt-formulier. http://www.belasting.nl/teruggave/voorlopige-teruggave/

Nog mooier is het om uw klant te helpen bij deze teruggave. Vertel uw klant dat wanneer er iets in zijn financiële situatie wijzigt, hij dan de voorlopige teruggave aan moet passen. Bijvoorbeeld als uw klant veel meer of minder gaat verdienen. Of als deze de woning verkoopt. Aanpassen kan uw klant het makkelijkst online doen op de site van de Belastingdienst. Doe uw klant dit niet, of te laat, dan moet hij mogelijk geld terugbetalen, vaak met belastingrente.

30-jaarsperiode

Voor uw klant als huiseigenaar is het belangrijk om te weten dat de hypotheekrente niet tot in lengte der jaren van het inkomen in box 1 kan worden afgetrokken. De aftrek is door de overheid in 2001 begrensd tot dertig jaar. Had uw klant op dat moment een hypotheek, dan is de rente tot 2031 aftrekbaar. Sluit uw klant dit jaar een hypotheek, dan is de rente op basis van de huidige weten regelgeving tot 2052 aftrekbaar. De eerste hypotheekschulden zullen vanaf 2031 naar box 3 verhuizen, maar mogelijk dat de overheid al eerder de hypotheek en de eigen woning naar box 3 wil verhuizen, dan wel andere maatregelen nemen. Een ding is zeker: de kans is klein dat de huidige weten regelgeving nog tot 2031 zal blijven bestaan.

Voordeel voor klanten met een kleine hypotheek

Met ingang van 1 januari 2019 is de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (zogenoemde Hillen-regeling) beperkt. Deze aftrek wordt over 30 jaar uitgefaseerd. De aftrek wordt jaarlijks met 3 1/3 procentpunt verlaagd. In 2022 kan zodoende 86 2/3 procentpunt (4/30 deel) van het verschil tussen de voordelen uit eigen woning en de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten in aftrek worden gebracht. Aflossen van de hypotheek wordt daardoor financieel minder aantrekkelijk.

Het aflossen van de hypotheek is door de afschaffing van de Wet Hillen financieel iets minder aantrekkelijk geworden. De komende jaren kan uw klant echter nog (gedeeltelijk) profiteren

In de afgelopen jaren heeft de overheid op zichtbare en minder zichtbare manieren de belastingvoordelen rond de eigen woning versoberd. van de regeling in deze wet. Door het aflossen van je hypotheek dalen de maandlasten. Bovendien vermindert de hypotheekschuld op het huis. Over het afgeloste bedrag hoeft uw klant nooit meer rente te betalen. De historisch lage rente speelt hier een belangrijke rol bij. De lage rente die uw klant momenteel ontvangt, dan wel de negatieve rente die hij moet betalen, op zijn spaargeld na aftrek van de vermogensrendementsheffing in box 3, is meestal minder dan de rente die uw klant aan de geldverstrekker betaalt, rekening houdend met het fiscale voordeel. Verwacht uw klant daarentegen een hoger rendement op zijn geld dan de rente die hij netto op de hypotheek betaalt, dan is aflossen rekenkundig niet interessant.

Of aflossen voor uw klant rekenkundig aantrekkelijk is, hangt dus vooral af van de vraag hoeveel rendement hij verwacht te maken op zijn eigen geld. Hierbij gaan we voorbij aan de emotionele voordelen die aflossen biedt. Mogelijk geeft het uw klant veel meer financiële rust door zijn hypotheek af te lossen, dan de mogelijkheid om via beleggen een hoger rendement te behalen dan de nettorente.

De aftrekbare kosten van de woning

We hebben het gehad over de inkomstenbelasting die uw klant betaalt over de waarde van de eigen woning, maar als woningeigenaar kan uw klant ook diverse kosten die samenhangen met de eigen woning aftrekken van de inkomstenbelasting. Een aftrekpost is een bedrag dat uw klant mag aftrekken van zijn belastbare inkomen. Hierdoor daalt het inkomen en betaalt hij over een lager bedrag belasting. De Belastingdienst maakt een onderscheid tussen de eenmalige aftrekbare kosten bij de aankoop van een eigen woning, en de kosten die uw klant elk jaar als aftrekpost mag opvoeren.

Eenmalige aftrekbare kosten zijn:

Kosten voor het krijgen van de hypotheeklening, zoals advieskosten, voor zover de lening in box 1 valt.

Kosten voor de bankgarantie. Dit is de zekerheidsstelling bij de aankoop van de woning ter grootte van 10 procent van de overeengekomen aankoopprijs. De bank rekent meestal 1 procent van het bedrag waarvoor de bank garant staat aan
kosten.

• notariskosten en kadastrale rechten voor de
  hypotheekakte, inclusief btw;
• kosten van de taxatie die nodig is voor de le-
  ning;
• kosten voor de aanvraag (borgtochtprovisie)
  van een Nationale Hypotheek Garantie;
• bouwrente over de periode na het sluiten van
  de voorlopige koop-/aannemingsovereen-
  komst;
• kosten van nieuwbouwdepot of verbouwings-
  depot;
• betaalde boeterente voor het vroegtijdig aflos-
  sen van een hypotheeklening.

Jaarlijks aftrekbare kosten:
Jaarlijks kan uw klant in zijn belastingaangifte diverse kosten opvoeren als aftrekpost die betrekking hebben op de eigen woning. Gemiddeld krijgt een woningeigenaar een kwart van zijn hypotheekrente terug in de vorm van een belastingkorting, maar per klant kan dit sterk verschillen. De jaarlijks aftrekbare kosten zijn:

• betaalde hypotheekrente;
• erfpachtcanon;
• aftrek vanwege geen of een kleine eigenwo-
  ningschuld (wet Hillen).

Bereid uw klant voor op minder fiscaal voordeel

De afgelopen jaren heeft de overheid op zichtbare en minder zichtbare manieren de belastingvoordelen rond de eigen woning versoberd. Die waren ooit bedoeld om het eigenwoningbezit onder Nederlanders te stimuleren. Dat is gelukt. Op 1 januari 2020 telde Nederland 7,9 miljoen woningen. Dat zijn ruim 300 duizend woningen meer dan vijf jaar eerder. Bijna zes op de tien Nederlandse woningen zijn koopwoningen. De overheid kijkt kritisch naar het prijskaartje van het beleid; de hypotheekrenteaftrek kost de schatkist jaarlijks ongeveer 9 miljard euro.

Het is voor uw klant als woningeigenaar belangrijk dat hij zich bewust is van deze ontwikkeling. De belastingvoordelen zullen in de komende jaren nog verder dalen. Iets om rekening mee te houden. Paniek is nergens voor nodig, maar breng wel in kaart wat het voor uw klant betekent als de hypotheekrente niet meer (volledig) aftrekbaar is. De woonlasten worden dan voor de meesten van ons een stuk hoger, afhankelijk van de soort hypotheek die iemand heeft. Op termijn kan verhuizen een optie zijn, of het aflossen van de hypotheek.

Lessen uit Zweden

Hebt u weleens nagedacht over wat er gebeurt als de hypotheekrenteaftrek verdwijnt? In Zweden gebeurde dat in 1991, toen de overheid bepaalde dat woningeigenaren hun hypotheekrente niet langer voor 80 procent konden aftrekken van hun inkomen maar tot maximaal 30 procent. Dit onderdeel van een grote belastingherziening zorgde voor een flinke crisis. Veel Zweedse huiseigenaren moesten fors besparen om de hogere woonlasten te kunnen betalen. Ook moesten veel mensen hun huis verkopen omdat dit dermate in waarde was gedaald, dat het niet meer als onderpand kon dienen voor het hypotheekbedrag. De consumptie daalde, de werkloosheid steeg en de woningmarkt stortte in. Zweden had nog jaren last van deze maatregelen.

Terugkijkend was de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek slechts een van de redenen voor de crisis. Met de economie als geheel ging het al langer niet goed. Door de dure valuta – de Zweedse kroon – was in die tijd bijvoorbeeld de internationale concurrentiepositie van Zweden ongunstig. Het plotselinge beperken van de hypotheekrenteaftrek zorgde voor paniek onder de bevolking en een sterke daling van de prijzen op de huizenmarkt. Reden voor de Nederlandse overheid om de hypotheekrenteaftrek over een lange periode in fases te verminderen om zo een schokeffect te voorkomen.

Hypotheek met een kapitaalverzekering

Mogelijk heeft een deel van uw klanten nog een spaar- of een beleggingshypotheek, mogelijk hebben zij dan ook een kapitaalverzekering. Lang niet alle klanten begrijpen hoe dit werkt, een reden om hier als adviseur extra aandacht aan te besteden.

Het gaat om een product waarin over een aantal jaar een doelvermogen wordt opgebouwd. Bijvoorbeeld om de hypotheek op de woning af te lossen. Vaak gaat het om een gecombineerde verzekering. Dit betekent dat de verzekering een kapitaal uitkeert bij in leven zijn op een bepaalde datum of bij overlijden vóór die datum. De datum van uitkeren valt meestal samen met het einde van de looptijd van de hypotheek. Deze verzekeringen waren lang populair omdat het vermogen in de polis belastingvrij kan aangroeien. Als aan de diverse voorwaarden wordt voldaan, bespaart uw klant hiermee jaarlijks de vermogensrendementsheffing in box 3.
Er zijn verschillende soorten kapitaalverzekerin-
gen:

• Kapitaalverzekering eigen woning (KEW);
• Spaarrekening eigen woning (SEW);
• Beleggingsrecht eigen woning (BEW);
• Kapitaalverzekering (box 3).

Tabel: Rendement per vermogensschijf (Schijfgrenzen 2022)

Voordeel uit verzekering

Heeft uw klant nog een kapitaalverzekering of een hiermee gelijkgesteld product, dan ontvangt hij jaarlijks een opgave van de waarde. Rond deze producten is veel veranderd in de afgelopen jaren. Dat kan van invloed zijn op de woonlasten. Het voordeel van deze aan een hypotheek gekoppelde kapitaalverzekeringen is dat ze in box 1 vallen. Uw klant hoeft dan geen vermogensrendementsheffing in box 3 over het opgebouwde tegoed te betalen. Deze producten kenmerken zich door onder andere een minimale duur van premiebetaling of periodieke inleg om een vrijstelling van belasting te krijgen. Dit wordt ook wel een ‘tijdklem’ genoemd. De tijdklemmen dwongen af dat uw klant minstens 15 of 20 jaar premie betaalde voor de KEW, SEW of BEW. Alleen dan kon uw klant in aanmerking komen voor een fiscale vrijstelling. De overheid heeft per 1 april 2017 de tijdklemmen opgeheven om zo het aflossen van eigenwoningschulden te stimuleren. Daardoor kan uw klant nu gebruikmaken van de uitkeringsvrijstelling die hij voorheen alleen kreeg als hij 20 jaar premie of een periodieke inleg had betaald. Uw klant kan de producten dus afkopen. Wel moet hij de uitkering dan volledig gebruiken om de hypotheek er (deels) mee af te lossen. Aan u ook de taak om te berekenen en uit te leggen of dit wel of niet verstandig is om te doen.

Box 3: vermogen

Box 3 is de box waarin je vermogen wordt belast: spaargeld, beleggingsgeld, maar ook de waarde van huizen die niet de eigen woning zijn. Zoals een vakantiewoning of een beleggingspand. Ook kan het zo zijn dat de eerder besproken kapitaalverzekering niet in box 1, maar in box 3 zit, al dan niet vrijgesteld van box 3-heffing.

Deze box kent een heffingsvrij vermogen. Uw klant betaalt over de eerste 50.650 euro van het vermogen geen belasting. Heeft uw klant een fiscaal partner, dan bedraagt de gezamenlijke vrijstelling tweemaal dit bedrag.

Bij de belastingheffing gaat de Belastingdienst niet uit van het werkelijke rendement dat uw klant behaalt op zijn vermogen, maar van een fictief rendement tussen de -0,01 procent en 5,53 procent. Over dit rendement is 31 procent belasting verschuldigd. Dit wordt de vermogensrendementsheffing genoemd.

De hoogte van het fictieve rendement is afhankelijk van het totale vermogen. Het uitgangspunt is: hoe meer vermogen, hoe meer rendement en hoe meer belasting verschuldigd is. Is uw klant nog vermogen aan het opbouwen, dan betaalt hij dus minder belasting. Heeft uw klant al vermogen, dan behaalt hij mogelijk meer rendement en betaalt hij in elk geval meer belasting. We leggen hier de werking van box 3 niet voor niets uit. Op termijn – als de 30 jaarstermijn voor de hypotheekrenteaftrek afloopt – zal het restant van de hypotheek namelijk op basis van de huidige weten regelgeving in box 3 vallen. Ook kan het onder bepaalde omstandigheden aantrekkelijk zijn dat de belastingheffing over de hypotheek in box 3 plaatsvindt en niet in box 1.

Ten slotte

Nu de ontwikkelingen in box 3, gelet op het arrest van de HR 24 december 2021, nr. 21/01243, ECLI:NL:HR:2021:1963, niet te voorspellen zijn, heb ik deze in dit artikel buiten beschouwing gelaten.