Publicatie verschenen op nrc.nl (mrt. 16, 2022)

Woningmarkt Het kabinet kwam met beperkingen. Toch is de aflossingsvrije hypotheek niet weg, want „meer vrijheid in de portemonnee”.

De hypotheekrenteaftrek is altijd een belangrijke overweging geweest bij afsluiten van een hypotheeklening. In het verleden was die renteaftrek vrijwel onbeperkt. Dat maakte het aantrekkelijk om niet af te lossen en zoveel mogelijk te profiteren van de renteaftrek.

Maar vanwege de financiële crisis die in 2008 een dieptepunt bereikte, trof de overheid verschillende maatregelen om ‘aflossingsvrij’ in te perken. Eerst werd in 2011 het deel van de hypotheeklening beperkt dat banken aflossingsvrij mochten verstrekken. Dit mocht nog maximaal de helft van de waarde van de woning bedragen. Daarna werd als voorwaarde voor de renteaftrek van nieuwe hypotheken gesteld dat ze in dertig jaar volledig worden afgelost. Daarmee viel de aflossingsvrije hypotheek helemaal buiten de renteaftrekregeling.

Dat leidde ertoe dat aflossen voor nieuwe hypotheken de norm werd. Was in 2007 nog ruim twee derde van de hypotheeksom aflossingsvrij, in 2014 werd juist op meer dan de helft van de nieuwe hypotheken afgelost. Maar de laatste jaren komt de aflossingsvrije hypotheek terug: ten opzichte van 2018 verdubbelde het aantal hypotheken waarvan het grootste deel van de lening aflossingsvrij is. Vorig jaar waren dit er bijna 240.000.

Als honderd procent aflossingsvrij weer zou mogen, zouden veel mensen er gebruik van maken

Hans van Hoof, financieel adviseur

Een belangrijke reden voor die toename is de daling van de rente. Hierdoor is de te betalen rente lager dan een aantal jaren geleden en is de renteaftrek navenant minder belangrijk geworden. Bovendien daalt het aftrekpercentage ook nog eens jaarlijks. Omdat de waarde van woningen tegelijk hard is gestegen, kan een hoger bedrag aflossingsvrij worden geleend, bijvoorbeeld voor een verbouwing.

Dat duurdere huis heeft wel een ander fiscaal effect: het eigenwoningforfait stijgt. Dit is het bedrag dat huizenbezitters bij hun inkomen moeten optellen en waarover ze belasting moeten betalen.

Belastbaar vermogen

Financieel planner Ramón Wernsen ziet met die stijging en de dalende renteaftrek het denken over de hypotheek veranderen. „De beeldvorming is dat de renteaftrek heel voordelig is, maar die aftrek weegt vaak niet meer op tegen de financiële last van de aflossingen.”

Daar komt voor veel van zijn klanten bij dat ze spaargeld of andere bezittingen hebben, waarover ze boven een bepaalde grens belasting moeten betalen. Als ze besluiten de renteaftrek niet te gebruiken, kunnen ze dat belastbare vermogen verlagen met de hypotheeksom. Een verhoging van de belasting voor grotere vermogens, in 2017, heeft dit nog eens extra interessant gemaakt, legt Wernsen uit.

Afgelopen jaar versnelde de opmars van de aflossingsvrije hypotheek. Hun aantal nam vorig jaar met ruim een kwart toe. Volgens hypotheekbemiddelaar De Hypotheker lenen vooral jonge huizenbezitters die al een hypotheek hebben aflossingsvrij bij voor een verbouwing of voor verduurzaming van hun woning. Ze kunnen dit doen dankzij de stijging van de waarde van hun woning. Tot de helft van die waarde kan, weliswaar zonder renteaftrek, aflossingsvrij worden geleend.

Boudewijn de Jong van De Hypotheker had onlangs een klant die zo de verbouwing van een zolder financierde. Het stel had hun nieuwbouwwoning een aantal jaar geleden voor ongeveer 320.000 euro gekocht. Daarvoor had het een deel, 115.000 euro, al aflossingsvrij geleend. Inmiddels was de woningwaarde gestegen naar 420.000. Daardoor konden ze de 60.000 euro die nodig was voor de verbouwing lenen zonder af te lossen. Ze bleven met een aflossingsvrije hypotheeklening van nu 175.000 euro immers onder de 50 procent van de waarde van hun huis.

De Jong: „Door te verbouwen was het niet nodig te verhuizen, wat lastig is in de huidige woningmarkt. De waarde van de woning is door deze verbouwing gestegen en de stijging van de lasten is zeer beperkt gebleven doordat ze kozen voor een aflossingsvrije hypotheek.”

Pensioentekort

Financieel planner Wernsen adviseert huizenbezitters die aflossingsvrij willen lenen een deel van het geld dat ze niet aflossen te gebruiken om te beleggen. Op een afgelost bedrag bespaart een huizenbezitter elke maand rente, maar zou je dat bedrag beleggen, dan verwacht Wernsen dat de opbrengst op lange termijn veel hoger is. „Als je met simpele indexfondsen goedkoop en gespreid belegt bij een goedkope aanbieder, moet het wel gek lopen wil dit niet voordeliger zijn dan aflossen op de hypotheek.”

Een andere bestemming voor geld dat overblijft bij ‘aflossingsvrij’, is extra pensioenopbouw, weet financieel adviseur Hans van Hoof. „Als je inkomen lager is dan 68.000 euro bruto per jaar, krijg je voor elke 100 euro die je inlegt voor je pensioen 37 euro terug van de Belastingdienst. Betaal je anderhalf procent rente op je hypotheek, dan is de renteaftrek bijna niets. Maar half Nederland heeft wel een pensioentekort.”

Risico’s

De opmars van aflossingsvrij gaat lijnrecht in tegen inspanningen om deze hypotheekvorm terug te dringen. Aangemoedigd door De Nederlandsche Bank begonnen banken een paar jaar geleden een campagne om huiseigenaren ervan bewust te maken dat een aflossingsvrije hypotheek wel ooit moet worden terugbetaald. De bank zou de hypotheek aan het eind van de looptijd zelfs in één keer kunnen opeisen.

De toezichthouder waarschuwde afgelopen najaar nog voor de risico’s. De lage maandlasten sporen huizenbezitters aan meer te lenen dan ze anders zouden doen. Als ze straks met pensioen zijn en hun inkomen daalt, kunnen de hypotheeklasten een probleem worden. Deze vallen immers hoger uit dan als er wel is afgelost. DNB zou graag zien dat huishoudens het geld dat ze over kunnen houden dankzij de lage rente, juist gebruiken om aflossingen te doen.

Van Hoof denkt dat de aflossingsvrije hypotheek huizenbezitters juist ruimte geeft zelf keuzes te maken om problemen later te voorkomen. „Het geeft veel meer vrijheid in de portemonnee en je kan op een andere manier sparen. Als honderd procent aflossingsvrij weer zou mogen, denk ik dat veel mensen er gebruik van zouden maken.”