Publicatie verschenen op amweb.nl (18 april 2023), door Ramon Wernsen.

De huidige box 3-belasting is onvoordelig voor veel beleggers die vermogen hebben dat valt onder de categorie ‘overige bezittingen’. Onder deze categorie valt ook commercieel (verhuurd) vastgoed. Verder wordt vanaf 2024 mogelijk het wetsvoorstel uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel van kracht. Deze zal waarschijnlijk gaan leiden tot lagere huren en zodoende minder rendement voor vastgoedbeleggers.

Goede tijden, slechte tijden

Vastgoedbeleggers hebben wel eens betere tijden gekend. Niet alleen wordt de waarde van het vastgoed hoog forfaitair belast in box 3, daarnaast zijn ook de financieringsrentes fors gestegen en zal vanaf 2024 het wetsvoorstel uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel leiden tot lagere huren. Al met al een soort van perfect storm die ervoor zorgt dat er (particuliere) vastgoedbeleggers zijn die niet langer wachten op al het verdere onheil dat op hen afkomt en nu al hun vastgoed verkopen.

Woningmarkt

Ons land telt in totaal zo’n 4,6 miljoen koopwoningen en 3,4 miljoen huurwoningen. Van deze huurwoningen zijn er 2,3 miljoen woningen eigendom van woningcorporaties. De andere 1,1 miljoen zijn dus (huur)woningen in bezit van (particuliere) vastgoedbeleggers. Het aandeel sociale huurwoningen per gemeente verschilt sterk van 15% tot wel 45%. De laatste jaren is het aandeel sociale huurwoningen afgenomen en het aandeel vrijesectorwoningen toegenomen. Huurwoningen van woningcorporaties zijn gereguleerd. Het betreft hier voornamelijk sociale huurwoningen met een maximale huur van € 808,06 per maand (liberalisatiegrens). In de vrije sector mag een verhuurder (nog) zelf de prijs bepalen.

Het gemiddelde aantal reacties op een huurwoning in de vrije sector is de afgelopen tijd twintig keer hoger dan ten opzichte van twee jaar geleden.  Een belangrijke reden hiervoor is dat het aantal huishoudens dat te veel verdient voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning is flink toegenomen. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning mogen huurders maximaal € 44.035 bruto per jaar verdienen (eenpersoonshuishoudens) en maximaal € 48.625 bruto per jaar (meerpersoonshuishoudens).  Een dergelijk inkomen betekent op dit moment dat iemand ongeveer € 200.000 aan hypotheek kan krijgen, de gemiddelde verkoopsom van een woning bedraagt echter bijna € 400.000. Het woningaanbod mag dan wel wat verruimd zijn mede vanwege de hogere hypotheekrente en iets gedaalde prijzen, dit betekent echter niet dat een grote groep huurders het gaat lukken een koopwoning te bemachtigen. Daar komt bij dat het aantal nieuwe opgeleverde woningen te laag is. Dit betekent dat niet alleen op de koopmarkt vraag en aanbod niet in evenwicht zijn, dit geldt nog in grotere mate voor de huurmarkt.

Lagere huren

De schaarste op de woningmarkt heeft de afgelopen jaren tot alsmaar stijgende huren geleid. Om huurders met een middeninkomen hiertegen te beschermen wil het kabinet de ‘middenhuur’ reguleren via een uitbreiding en modernisering van het bestaande woningwaarderingsstelsel (WWS).  Deze bestaat al voor het sociale segment (ongeveer 141 punten) en met de uitbreiding van het WWS wordt deze grens opgetrokken tot 187 punten, zodat ook middeninkomens een gereguleerde huurprijs krijgen.

187 punten komt op dit moment overeen met iets meer dan € 1.000 per maand. De prijs bij dit puntenaantal wordt jaarlijks geïndexeerd met inflatie en zal bij inwerkingtreding van de wet op ongeveer € 1.100 uitkomen. De regulering gaat gelden voor nieuwe huurcontracten en zo lang als er schaarste op de woningmarkt is. Door de middenhuur te reguleren en het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend te maken, gaat de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld € 190 omlaag. Daar komt nog bij dat het wetsvoorstel wet vaste huurcontracten gemeenten de mogelijkheid geeft om tijdelijke verhuur in bepaalde wijken te verbieden en de kortgeleden aangenomen Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten.    Voorgaande is goed nieuws voor huurders, maar slechts nieuws voor (particuliere) vastgoedbeleggers.

Conclusie

De huidige box 3-belasting in combinatie met de andere maatregelen die op (particuliere) vastgoedbeleggers afkomt maakt het voor velen minder aantrekkelijk om de panden aan te houden. Wanneer het wetsvoorstel uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel wordt aangenomen zal dit gaan leiden tot lagere huren en zodoende minder rendement voor vastgoedbeleggers.

De verwachting is dat voor ruim 300.000 huizen de huurprijs met gemiddeld € 190 per maand zal dalen, maar dit bedrag kan in individuele gevallen wel twee- of driemaal hoger uitvallen. Daar komt nog bij dat het wetsvoorstel wet vaste huurcontracten gemeenten de mogelijkheid geeft om tijdelijke verhuur in bepaalde wijken te verbieden en Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten.

Ook het fiscaal verhuizen van de panden naar een bv biedt vaak geen oplossing doordat er dan 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd is. Natuurlijk kan op de langere termijn het aanhouden van de panden alsnog een goede investering zijn, maar het rendement zal dan vooral moeten komen uit de waardestijging en deze levert de vastgoedbelegger geen directe inkomsten op. Voorgaande zal betekenen dat meer en meer vastgoedbeleggers hun panden in de verkoop zetten. Dit klinkt als goed nieuws om het woningtekort op te lossen. Helaas is dit niet het geval aangezien de meeste huurders te weinig inkomen hebben om deze woningen te kopen. Wellicht een schrale troost voor vastgoedbeleggers is dat er ook prima vastgoedbeleggingsfondsen (ETF’s) zijn om in de beleggen. Deze leveren ook een prima rendement op en kennen bovendien een veel betere spreiding en lagere kosten.